Zlepšení činnosti realitních kanceláří? Řešení v návrhu zákona je polovičaté

    Bohulibý cíl, kterým je  zlepšit činnost českých realitních kanceláří (RK)  si zvolila v demisi působící ministryně pro místní rozvoj  Klára Dostálová. Ta plánuje, že nový zákon od 1.ledna 2019 by změnil dosavadní volnou živnost realitních kanceláří za živnost vázanou.  „Makléři budou muset mít buď vysokoškolské vzdělání právního, ekonomického či stavebního směru, nebo maturitu a tříletou praxi. Pokud budou pouze vyučeni, budou potřebovat minimálně 5 let praxe,“ vysvětlila Dostálová. Asociace realitních kanceláří navíc zvažuje, že obnovení činnosti po delší pauze podmíní rekvalifikací.

    Podle generálního ředitele realitní kanceláře Next Reality Roberta Hanzla zákon ale neukončí existenci mnoha neseriózních makléřů, kteří vykonávají činnost, jak on sám dodává „mimo jakákoliv pravidla“ . A rozhodně má pravdu. Hanzl dále uvádí, že prodeje či nájmy nemovitostí se  nabízejí na specializovaných serverech určených pro soukromou inzerci a provize se následně nepřiznávají. „Takové ‚pseudomakléře‘ připravovaný zákon vůbec neomezí a budou fungovat dál,“ vytýká chystané právní normě Hanzl. A to je více než přesné. Výborná kvalifikace opětovně odborně prověřeného makléře soukromé servery vůbec neomezí. Zákon se zcela mine účinkem. Je to asi jako kdyby paní ministryně chtěla odstranit myši ze zahrádky tím, že zatluče cedulky: MYŠÍM VSTUP ZAKÁZÁN.

    V přípravě nového zákona chybí totiž to podstatné. Řešení na poznání, proč lidé nevyužívají realitních kanceláří a své prodeje či pronájmy si řeší přímou cestou. Není to jen otázka placení provize, kterou by strany smlouvy měly realitní kanceláři uhradit. Je to především proto, že drtivá část českých RK nechrání ani prodávajícího ani kupujícího, ani pronajímatele ani nájemce. Pouze vyhledává zájmové osoby za poměrně vysoké provize. Ale o takovou činnost samozřejmě většina lidí zájem nemá. Přidejme, že některé smlouvy, které realitní kanceláře nabízejí, jsou nejen v rozporu s dobrými mravy, ale často po právní stránce vykazuji známky stažení z internetu se všemi nedostatky, co takové údajné vzorové smlouvy přinášejí.

    Proto vznikly specializované servery, které bez realitních kanceláří   umožňují vzájemné nalezení dvou budoucích smluvních stran. Lidé si tak snižují náklady. Výběr nabízených nemovitostí na specializovaných serverech bývá značný, včetně fotografické dokumentace, určení lokality a předem jasného cenového rozpětí. Pokud nabízející navíc inzeruje, že má zajištěného právníka pro uzavření smlouvy, důvěra zájmové strany vstoupit do jednání logicky stoupá. Nepřekvapí, že obvyklou douškou inzerátu pak bývá: RK nevolejte!

    Nájemci a pronajímatelé v Británii

    Paní ministryně by se mohla pohlédnout po praxi v jiných zemích. Ve Velké Británii byty pronajímají pouze licencované realitní kanceláře, aby se mj. zamezilo šedé ekonomice. Britská realitní kancelář je povinna si od nájemce vyžádat ručení za nájemné ve lhůtě dvou měsíců (bankovní zárukou nebo prověřeným ručitelem) a dále jistinu na případné škody.

    Jistinu zde nepřebírá majitel nemovitosti, ale ta se ukládá na speciální, státem spravovaný účet a je nájemci vyplacena zpět až poté, co pronajímatel prohlásí v realitní kanceláři, že vzájemné závazky jsou vyrovnané.  Nebo poté, co se jí ve zrychleném soudním řízení nájemce domůže při obstrukcích pronajímatele. Rozhodnutí soudu, je-li žaloba  nájemce na vydání jistiny důkazně podepřena zúčastněnou RK, je v řádu týdnů.

    Jistina samozřejmě slouží k úhradě škod a její vratka je tedy o případnou uznanou výši škody nižší. Taková činnost RK zjevně chrání nejen obě strany, ale samozřejmě eliminuje i daňové úniky.. (Pozn. Otázka No-Go zón zde řešena není).

    Kupující a prodávající v USA

    Realitní kanceláře (Title company) v USA nabízejí stejně jako v České republice nemovitost k prodeji a zajišťují jejich prohlídky. Americká (licencovaná) RK je povinna nezamlčovat žádné nedostatky, nezkreslovat nabídku technickými triky na internetu a umožnit předběžná jednání mezi kupujícím a prodávajícím.  Chrání práva obou stran (prodávajícího i kupujícího) a uzavření kupní smlouvy (tzv. closing) se obvykle uskutečňuje v kanceláři této společnosti. Američané pracují se dvěma kategoriemi realitních zprostředkovatelů: agentů (real estate agent) a brokerů (real estate broker). Agent je „nižší hodnost“ a musí pracovat pod dohledem brokera.

    Kupující před podepsáním smlouvy má právo si najmout tzv. Inspektora, který případné zjištěné nedostatky vyhlédnuté nemovitosti odborně popíše.  Zjištěné nedostatky  mohou být předmětem následného vyjednávání o opravě, slevě či ukončení vyjednávání o koupi. Po dohodě o konečné ceně se přistupuje k sepsání kupní smlouvy za účasti právníka či notáře.

    Je nutné připomenout, že ve Spojených státech je britský Torrensův princip systému registrace právních titulů pro nemovitosti aplikován s pomocí tzv. Titulových pojišťoven a právníků a notářů. Zkoumá se tzv. „chain of title“ tedy řetěz vlastnictví. Prodávající i kupující zaplatí svou část pojistného. Titulová pojišťovna v případě neshod pak vydá pojistku ve prospěch věřitele, a v případě budoucích neshod, případně soudů,  při chybném prověření řetězu vlastnictví uhradí pojišťovna škodu kupujícímu. Vstup a záznam do rejstříku nemovitostí po podepsání smlouvy a jejím uhrazení učiní přímo notář (právník), kopii zašle také finančnímu úřadu. Zápis do katastru nemovitostí po uhrazení plné kupní částky se provede i za pouhých 24 hodin. Nic obdobného v České republice nemáme.

    Kvalifikace českých realitních makléřů je jenom jedním z problémů na českém realitním trhu a přiznejme, tím menším. Ty větší a podstatné nedostatky návrh zákona neřeší. Je-li ušlechtilý zájem věc samu napravit, nestačí k tomu dílčí neúplný zákon o povinném vzdělávání makléřů, který má být podle Ministerstva pro místní rozvoj navíc doplněn masovou osvětou placenou státem. Žádná „osvěta“ nepřiměje občany, aby dobrovolně platily služby jimž nevěří, a které jim mnoho nepřinášejí. České srovnání např. s britským a americkým trhem nemovitostí by měl někdo paní ministryni urychleně předložit. Mohly bychom se pak dočkat komplexnějšího a lepšího řešení v  novém zákoně.

    Rudolf Mládek

    Sdílejte
    Předchozí článekGDPR má pomoci připraveným
    Další článekKontroly? Podnikateli, předlož, dolož, prokaž!
    Rudolf Mládek
    Právník a podnikatel, ředitel poradenské firmy. V letech 1993–2007 byl členem a funkcionářem Občanské demokratické strany, v roce 2014 byl nezávislým kandidátem na senátora za Občanskou konzervativní stranu. Přednáší externě právo na European Institute of Business Studies.