Bydlení bez strachu z výpovědi a stěhování každé dva roky. Nový zákon má od ledna přinést jistotu dlouhodobého nájmu, férovější pravidla a pomoc, když se lidé dostanou do úzkých. Týká se ale jen zhruba 15 procent Čechů nejvíce ohrožených bytovou nouzí. Co konkrétně plánuje ministerstvo pro místní rozvoj? A jak chce zajistit dostupné bydlení i ostatním Čechům, kteří trápí nestabilní nájemní smlouvy a zdivočelý trh? V rozhovoru pro Českou justici odpovídal vrchní ředitel sekce regionální politiky a politiky bydlení Jan Schneider.
Čechy trápí nedostatek bytů a drahota na trhu s bydlením. Jakou cílovou vizi máte pro zdejší trh s byty? Kam bychom se měli dostat?
Ideální stav neexistuje nikde. Jezdíme po světě, po Evropě, a koukáme, jak jednotlivé země v oblasti bydlení fungují. Ale zatím jsme dokonalý systém nenašli. Jasné ale je, že potřebujeme trh s dostupným nájemním bydlením, který u nás téměř chybí. Klíčový je veřejný bytový fond, většinou obecní, který se stále ještě privatizuje. Za posledních deset let došlo k úbytku poloviny těchto bytů.
Rozdíly mezi městy ukazují, že udržení určitého podílu bytového fondu, řekněme kolem 10 až 20 %, pozitivně ovlivňuje rozvoj města. Obec tím mimo jiné dává srovnání soukromým poskytovatelům. Obecní byty pak fungují jako kotva zajišťující, že se systém nájemního bydlení neutrhne a neodlétne i cenově někam mimo. Obecní byty by ale měly představovat jen jeden z pilířů dostupného bydlení. Zkušenosti z lépe fungujících zahraničních systémů ukazují, že jich musí být více. Právě proto chceme definovat společnosti s omezeným ziskem.
Zároveň platí, že musíme podporovat výstavbu bytů nejen v Praze a v Brně. Urbanizace lidí do měst je sice přirozená, ale měli bychom se snažit ji opatrně brzdit. Dát lidem šanci zůstat v nájemním bytě i na venkově.
Zákon o podpoře bydlení, který vstoupí v účinnost od ledna, má být prvním krokem k tomuto cíli?
Ano, dá se to tak říct. Zákon sice neřeší samotnou výstavbu bytů, ale poskytuje podporu – poradenství, asistenci a garance – aby se zlepšila situace lidí nejvíce ohrožených bytovou nouzí a zabránilo se obchodování s chudobou. Poradenstvím a podporou míří zákon o podpoře bydlení na spodních zhruba 15 procent populace, tedy zhruba 1,5 milionu lidí. Ale jádro zákona – asistence při hledání bydlení a státní garance – míří na nejohroženějších 150 tisíc lidí. I tak je to ale velmi důležité. Společnost jako celek je totiž jen tak silná, jak jsou silní ti nejslabší z nás. Navíc je potřeba připomenout, že když stát řeší až následky bytové nouze, je to pro něj velmi drahé. Dopadová studie RIA tyto náklady velmi konzervativně vyčíslila na 4,5 miliardy korun ročně.
Co přinese nový zákon nájemníkům?
Dlouhodobé a stabilní bydlení. Žádné krátkodobé smlouvy s nejistotou. To zároveň pomáhá i pronajímatelům. Mít stabilního nájemníka, který funguje, je i pro ně výhodné.
Na obcích mají nově vzniknout kontaktní místa pro bydlení. Kolik jich nakonec bude?
115 jich zřizujeme ze zákona. Většinou v bývalých okresních městech, abychom zajistili dobrou dojezdnost. Dalších 17 obcí si podle zákona zažádalo o přidání do tohoto systému. Takže celkem jich bude 132.
Co bude úkolem kontaktních míst?
Kontaktní místa nejsou jen o přidělování bytů. Poskytují poradenství: vysvětlují systém, pomáhají orientovat se na trhu, upozorňují na práva a povinnosti. Zaměstnanci kontaktního místa s klienty projdou jejich aktuální situaci a pokusí se jim poradit. V případě nejasností ohledně dávek nasměrují klienta na úřad práce. S praktickými otázkami ho odkážou na právní poradenství nebo jinou službu. Pokud se situace nedá vyřešit standardní cestou, přichází asistence a podporované bydlení.
Znamená to automaticky nárok na poskytnutí bytu?
Ani člověk v bytové nouzi nemá nárok na poskytnutí bytu. Ale v případě, že se pro něj vhodný byt najde, dostane ho.
To znamená, že pracovníci center mají přesně dané limity, kolik bytů z jednoho domu mohou do systému zařadit?
Ano, pokud by například byt nabídlo devět majitelů z domu o deseti bytech, tak do systému podporovaného bydlení pustí jen dva.
Zákon má ale motivovat majitele, aby nevyužívané byty vložili do systému podporovaného bydlení. Kolik bytů by se podle vás takto podařilo získat?
Odhadujeme, že ve správním obvodu každé obce s rozšířenou působností by to mělo být deset obecních a dvacet soukromých bytů. Pilotní programy ukázaly, že počet bytů nepředstavoval úzké hrdlo. Spíše úzkým hrdlem byl počet sociálních pracovníků na asistenci. Protože tento nový systém nestaví jen na tom, že klienta v bytové nouzi vezmeme, dáme ho do bytu a tam ho necháme fungovat. Musí zároveň dostat dostatečnou podporu. A právě o zajištění kapacity na tuto podporu máme větší obavu než z toho, zda se podaří do systému získávat byty.
Majitel bytu bude uzavírat smlouvu s nájemníkem, nebo s organizací, která bude nájem garantovat?
V naprosté většině případů bude mít smlouvu s nájemníkem. Z pohledu pronajímatele se tedy podporované bydlení bude chovat jako standardní nájemní vztah. Pronajímatel ani nebude dostávat žádnou státní podporu. Tu budou čerpat poskytovatelé garancí, aby spravovali svěřené byty, podporovali nájemní vztah a mohli případně hradit škody, které nájemník v bytě způsobí.
Rozhodně to ale není tak, že by stát automaticky opravil všechny byty, které do systému podporovaného bydlení přijdou. Také škody a dluhy na nájemném se budou primárně vymáhat po nájemníkovi. Případně s krytím škod pomůže pojistka.
Mohlo by vás zajímat
Co bude úkolem garanta?
Není to tak, že by garant doplatil dlužný nájem hned, když nájemník nezaplatí. K tomu může dojít, ale až když se vyčerpají všechny ostatní možnosti. Garant bude fungovat jako podpora a mediátor.
Jak rychle dostane majitel peníze, když se u nájemníka něco pokazí?
To nejde jednoduše říct. Za měsíc se to neuzavře. Bude to o aktivním přístupu garanta. V zákoně je také mechanismus proti tomu, aby pronajímatelé s garancí spekulovali. Garance bude stát poskytovat maximálně na tři roky. Cílem zákona je, aby nájemník zůstal v bytě dál i po uplynutí této doby. Pokud by tedy nájemník z bytu odešel, nebude smět pronajímatel do systému garancí několik dalších let znovu vstoupit.
Velkým problémem na trhu s nájemním bydlením je řetězení krátkodobých smluv. Zákon o podpoře bydlení to měl původně řešit, ale nakonec to neřeší. Plánujete se k tomu vrátit?
Samozřejmě, že bychom rádi došli k tomu, aby standardem českého trhu byly smlouvy na dobu neurčitou. Ale musíme k tomu dospět postupně. Dokonce si myslím, že je to nevyhnutelné. Ale neumím teď říct, jestli k tomu dojdeme za pět let, nebo později.
Zatím se zástupci nájemníků, pronajímateli a dalšími zájmovými skupinami hledáme patřičnou rovnováhu. Na jednu stranu chceme chránit slabší stranu nájemního vztahu, tedy nájemníky. Na druhou stranu ale nechceme dostávat pronajímatele, který také často může být malý, do situace, kdy se bude bát byt pronajímat, protože se bude obávat, že se problémového nájemníka nedokáže zbavit.
Zvažujeme například variantu revolvingu, to znamená, že minimálně tři měsíce před vypršením nájemní smlouvy by musel pronajímatel sdělit podmínky, za kterých bude byt pronajímat dál. Řešíme také problematiku kaucí, které jsou sice ze zákona úročené, ale v praxi se často nájemníkům nevracejí. Usilujeme o celkovou kultivaci nájemního trhu. Ale je to citlivé téma.
Proč je téma nájemních vztahů tak citlivé?
Dlouho a ještě poměrně nedávno v Česku fungovala regulace nájemného a výše nájmů byla tak nízká, že majitelům bytů často ani nepokryla náklady na údržbu. Žijeme také ve stínu komunistické historie. Výsledkem je, že vztah k nedotknutelnosti majetku je v Česku výrazně hlubší než třeba v západní nebo severní Evropě. To se samozřejmě promítá do velké citlivosti majitelů bytů k regulacím.
V úvodu jste zmínil vznik společností s omezeným ziskem. Jak by měly fungovat a kdy je zákon definuje?
Jde o společnosti, do kterých vkládají své prostředky většinou penzijní fondy, pojišťovny nebo konzervativní investoři prostřednictvím bank, případně vznikají v rámci sociální odpovědnosti. Sledujeme Rakousko, Dánsko, Nizozemsko a nově i Irsko, které ukazují princip fungování tohoto systému.
Zajímavým příkladem je pro nás zejména Dánsko. Stát tam téměř nic nestaví – ani například domovy pro seniory. Výstavbu zajišťují především penzijní fondy. Role státu spočívá hlavně v tom, že přispívá na provoz. Byty se pronajímají za komerční cenu a stát pouze dorovnává rozdíl mezi tím, co je schopen zaplatit konkrétní nájemník, a skutečnými náklady. Je to zajímavý systém, ale do českých podmínek není úplně jednoduše přenositelný. Důležitý je ale samotný princip: vytvořit ekosystém, do kterého může cíleně vstupovat veřejná podpora.
Kdy by tento model mohl začít fungovat v Česku?
Na jaře příštího roku bychom chtěli mít hotový věcný záměr a začít vytvářet paragrafové znění příslušného zákona. Považujeme za naprosto stěžejní, aby tento zákon fungoval s náběhem nového kohezního období, tedy od roku 2028. Prostředky, které z Evropské unie pravděpodobně půjdou na bydlení, bychom rádi směřovali nejen do obecního bydlení, ale i do tohoto nového segmentu. Je to naše největší priorita pro toto volební období.
