Ceny bytů atakují další rekordy, hypotéky jsou pořád těžko dostupné. A Češi na nové bydlení šetří nejdéle z Evropy. Do popředí se tak opět snaží prodrat bytová družstva. Skupina senátorů znovu volá po renesanci této formy bydlení a navrhuje, aby si družstevníci mohli odečíst z daní část splátky anuity.
Z 15 tisíc bytů, které jsou aktuálně v nabídce na tuzemském realitním trhu, je jen zhruba 1300 družstevních. Vyplývá to z dat společností Doma realitní makléři a Sreality. Do budoucna by se to ale mohlo podle Hany Kordové Marvanové a několika dalších senátorů změnit.
Právě družstva by se podle nich mohla stát jedním z pilířů budování dostupného bydlení v Česku. Potřebují k tomu ovšem srovnat startovní čáru s vlastnickým bydlením. Jde například o daňová zvýhodnění splátek úvěrů a státní garanci v boji proti neplatičům.
Historické výhody bytových družstev
„Nemusíme hledat nové formy bydlení, stačí využít ty zavedené v občanském zákoníku a v zákoně o obchodních korporacích. Ten má výhodu v tom, že už jsou tam vychytané mechanismy, jak to má fungovat,“ vysvětluje senátorka Hana Kordová Marvanová.
Historicky měla bytová družstva za cíl zpřístupnit bydlení širším vrstvám obyvatel prostřednictvím společné výstavby a sdíleného financování. Po roce 1989 se stala hlavním nástrojem při privatizaci státního a obecního bytového fondu.
Mohlo by vás zajímat
Družstevník není majitel bytu
Družstevní bydlení je specifické. Na spektru mezi vlastnickým a nájemním bydlením stojí o něco blíž tomu vlastnickému, ačkoliv se od něj liší v základních stavebních prvcích. Předně, členové družstva nevlastní byty, ale podíly v družstvu.
„Byt není samostatně vymezenou jednotkou, ale je společným majetkem družstva. Každý člen družstva má právo užívat konkrétní byt, přičemž toto právo je nepřevoditelné na jiné osoby bez souhlasu družstva a bez řádného převodu členských práv,“ popisuje Petr Hána z poradenské společnosti Deloitte.
Levnější než nájem
Podle jeho příznivců může družstevní model ušetřit až 50 procent nákladů na bydlení oproti standardnímu nájmu. „Jsme schopni dostat cenu pod úroveň běžného nájemného v Praze,“ tvrdí předseda SBD Praha Martin Kroh.
V porovnání se společenstvími vlastníků bytových jednotek (SVJ) je předností družstev od počátku profesionální správa. „Družstevní bydlení je nástroj, díky němuž můžete zprofesionalizovat a tím pádem zefektivnit fungování bytových domů,“ tvrdí Štěpán Havlas, finanční ředitel developerské společnosti Finep. Tento developer jako jeden z mála v Česku staví už přes deset let také družstevní byty.
Havlas přitom připomíná notoricky známé špatné zkušenosti ze schůzí SVJ, kdy se dlouhé hodiny jedná, aniž by se dospělo k dohodě. Často také bývá kvůli odborné neznalosti vlastníků schváleno chybné usnesení, které je pak právně nevymahatelné.
Pro ty, kteří nedosáhnou na hypotéku
Družstevní byty jsou vhodné zejména pro středně příjmové domácnosti, které nedosáhnou na klasickou hypotéku nebo pro ty, kdo o ni záměrně nestojí. „Úvěr si totiž nebere jednotlivec, ale celé družstvo. Zájemce o byt nemusí řešit, zda je pro banku úvěrovatelný,“ vysvětluje Hána.
Zároveň může být podle něj družstevní model atraktivní i pro investory, kteří na začátku platí jen členský vklad. Zbytek anuity, neboli podílu na úvěru, který si družstvo vzalo na pořízení či rekonstrukci domu, už mohou splácet průběžně z nájmu.
Chcete skrýt byt před manželkou?
Avšak je potřeba počítat i s omezeními. „Podnájmy bývají často podmíněné souhlasem družstva. Družstevní model je tedy spíše než investiční nástroj vhodný jako forma kolektivního, stabilního a komunitního bydlení, která klade důraz na dlouhodobé užívání a spolupráci mezi členy,“ upozorňuje partnerka advokátní kanceláře Forlex Lenka Němcová.
Podle realitních makléřů se mezi zájemci o družstevní byty objevují také lidé, kteří například z důvodu složitých rodinných vztahů chtějí svůj majetek utajit. „Aktuálně neexistuje veřejná evidence družstevníků, tedy tento majetek je svým způsobem skrytý,“ popisuje ředitel kanceláře Doma realitní makléři Dominik Ženatý
Alternativa pro seniory?
Některá družstva dokonce tvrdí, že do budoucna by se mohlo družstevní bydlení stát zajímavou alternativou pro zajištění bydlení pro seniory, kterých bude vinou stárnutí populace přibývat. Společnost BDSO například staví bezbariérové domy, kde má každý člen svůj družstevní podíl, ale zároveň může využívat centralizovanou péči a sdílené prostory.
„Jde o model kondominií či cohousingu, který se na Západě praktikuje už léta. Umožňuje udržet seniora s odbornou asistencí v domácím prostředí co nejdelší dobu,“ říká předsedkyně představenstva BDSO Anna Šimerková.
Jde podle ní také o důležitou alternativu ve financování. Banky totiž většinou požadují, aby jim klienti splatili hypotéku do 70 let věku. To znamená, že padesátník si může vzít úvěr na bydlení se splatností maximálně 20 let. Tuto nevýhodu družstevní bydlení odbourává.
Senátoři chtějí rovné podmínky
Aby družstva mohla reálně konkurovat vlastnickému bydlení, musí se podle jejich zastánců změnit legislativa. První návrh už je na stole – senátoři v čele s Hanou Kordovou Marvanovou iniciovali návrh, aby si družstevníci mohli odečíst z daní část splátky anuity, podobně jako si vlastníci odečítají hypotéku.
Změnu zákona o daních z příjmů, která to má zajistit, schválila poslanecká sněmovna společně s návrhem zákona o podpoře bydlení. Podpořilo ji ministerstvo financí i ministerstvo pro místní rozvoj (MMR). „Jde o důležité narovnání s hypotékami,“ upozornil vrchní ředitel MMR Jan Schneider.
Norma nyní čeká na projednání v senátu. Vítá ji i odborná veřejnost, včetně právníků a daňových poradců. „Prakticky by se tak daňové zvýhodnění bydlení rozšířilo na desítky tisíc lidí, kteří nejsou vlastníky. Takový krok by mohl přispět ke zvýšení atraktivnosti bytových družstev,“ míní Lenka Němcová z Forlex.
Jak zatočit s neplatiči
Před zákonodárci leží ještě další mety. Tak například společenství vlastníků mají zákonnou výhodu vůči neplatičům. Při prodeji bytu z důvodu dluhů jim insolvenční zákon garantuje přednostně až 10 procent výtěžku z prodeje bytu.
„Tato právní úprava se poměrně osvědčila jako ochranný prvek. U družstev nic takového neexistuje. Pokud člen družstva neplatí a dojde k jeho úpadku, zpeněžuje se jeho družstevní podíl, ale zákon žádnou část výtěžku nevyhrazuje družstvu,“ vysvětluje Němcová. Družstvo se tak obvykle dostává do pozice běžného nezajištěného věřitele a jeho šance na uspokojení pohledávek klesá.
Efektivní řešení bytové krize?
Navzdory všem perspektivám, které senátoři i mnozí experti v družstvech vidí, nelze čekat, že dokážou vyřešit bytovou krizi v Česku. Výstavba družstevních domů je stejně drahá jako těch s byty určenými do osobního vlastnictví. Také na stavební povolení se čeká stejně dlouho. Přesto se ale mohou z reliktu minulosti stát pro část populace zajímavou alternativou.
Impulzem pro rozvoj této formy výstavby může být spolupráce investorů s obcemi. Po vytvoření podmínek pro větší variabilitu výstavby ostatně obce a města dlouhodobě volají. Vidí v ní řešení pro zajištění dostupného bydlení především pro potřebné profese, jako jsou lékaři, hasiči nebo učitelé.
Těch se měl původně týkat i aktuálně projednávaný zákon o podpoře bydlení. V průběhu legislativního procesu z něj ale tato skupina vypadla a zákon se zúžil jen na podporu bydlení pro sociálně slabé. Města a obce tak přišly o důležitý nástroj, jak potřebné profese přilákat.
Spolupráce s obcemi a městy
I přesto některá města už po družstevním bydlení sahají. 140 nových družstevních bytů vzniká ve spolupráci radnice a společnosti BDSO například ve Žďáru nad Sázavou. Hotovo má být v roce 2027.
Naopak Praha namísto spolupráce s družstvy zatím dává přednost výstavbě dostupného bydlení prostřednictvím Pražské developerské společnosti (PDS), která je příspěvkovou organizací hlavního města.
