Dostupné bydlení je v Česku stále jen prázdným pojmem. Politici slibují řešení, ale bez právní úpravy ekonomizovaného nájmu zůstává obecní bydlení na okraji. Přitom ve Francii, Rakousku či Velké Británii fungují modely, které kombinují dostupné nájemné, stabilitu pro obyvatele a dlouhodobě udržitelné financování. Česká republika se na rozdíl od nich vydala cestou privatizace obecních bytů a čistě tržního prostředí – a dopady jsou dnes patrné.
Bydlení nájemní:
Pokud zákon neurčí jiný způsob nájemného pro obecní byty, nemá tento segment významnou roli. Bohužel řada politiků se touto cestou vydává bez ohledu na to, že není právní úprava dostupného bydlení s ekonomizovaným nájmem.
Zahraničních vzorů je dost, ale i stávající vlády, jako ty před nimi, toto odmítá vidět.
Vzorem může být zmiňovaný francouzský model HlM (bydlení za mírné nájemné) který po mnohá léta funguje ve této zemi. Jde v zásadě o ekonomický nájem jako u bytových družstev (744 ZOK), provozovatel nemá žádné ztráty a v rezervním fondu akumuluje prostředky na budoucí opravy.
Francouzský model bydlení v systém HlM (Habitations à Loyer Modéré) se zaměřuje na poskytování cenově dostupného bydlení pro širokou veřejnost, zejména pro nízkopříjmové a střední třídy.
Jde o celkem 17 % všech nájemních bytů ve Francii.
Proto zastávám názor, že dalším modelem k realizaci tzv. „Městské bytové společnosti“ by byl též model obdobný zkušenostem s Velké Británie.
Start tohoto modelu (v současné době) byl podobný zkušenostem v ČR po roku 1990. I zde se bývalé státní byty. Bylo jich 1,2 milionu, ovšem dík politice M.Zemana i V. Klause s regulovaným nájmem, který obcím generoval ztráty, a proto se za netržní ceny rozprodaly nájemníkům.
Podívejme se do Británie:
Oblast působnosti Housing Corporation se změnila, aby bylo možné rozdělovat prostředky a kontrolovat a dohlížet na aktivity bytových sdružení. Důsledkem zákona byl i mohutný rozvoj rekonstrukcí starších zchátralých nemovitostí v centrech měst.
Vláda také víc podporovala místní úřady, aby převáděly své fondy na bytová sdružení. Kolem roku 1999 bylo více než 325 000 bytů převedeno na bytová sdružení, z nichž většina byla založena speciálně pro tento účel. Registrovaní pronajímatelé sociálního bydlení musejí odevzdávat Housing Corporation pravidelné statistické výkazy a výroční zprávy o své činnosti.
Sdružení v souladu se zákonnými požadavky zaměstnávají auditory pro kontrolu a schvalování svého účetnictví. Mnoho větších sdružení stále častěji zakládá sekce interního auditu pro zajištění správného využití prostředků. Dnes bytové asociace spravují cca 2,5 milionu bytů.
Vraťme se do sousedního Rakouska. Nezisková stavební sdružení v Rakousku[1] (GBV) jsou soukromé společnosti, které poskytují byty pro široké vrstvy rakouského obyvatelstva, disponují přibližně 952 000 byty. Nezisková stavební asociace může mít právní formu družstva, společnosti s ručením omezeným nebo akciové společnosti. Z toho téměř 85 procent tvoří bytová družstva se zvláštním režimem, dále s.r.o., a akciové společnosti.
I v rámci EU se prosazuje nový pohled na dostupné bydlení.
Problémem České republiky je především skutečnost, že byty, jejich prodej a pronájem, slouží především k vytváření zisku developerům, stavebním firmám a pronajímatelům.
ČR zdůrazňuje potřebu zjednodušit postupy a snížit administrativní zátěž, aby byla pomoc v oblasti bydlení přístupnější a účinnější. ČR vyzývá k flexibilnější definici dostupného bydlení a zdůrazňuje význam jasných pokynů, které členským státům pomohou jednotně uplatňovat tuto definici. Aby byla zajištěna integrita programů dostupného bydlení, ČR doporučuje zavést ochranná opatření, jako jsou stropy nájemného, minimální standardy bydlení a omezení spekulativních převodů. ČR navrhuje změnu pravidel EU s cílem uvolnit soukromé investice.
To by zjednodušilo proces a podpořilo širší účast na projektech dostupného bydlení.
Pojem „dostupné bydlení“ v našem právním řádu neexistuje. Některá bytová družstva se snaží stavět za nižší než tržní ceny, v malých obcích se to daří. Akciové společnosti rakouského či britského stylu neexistují. Nonprofitní firmy také ne. Včetně bytových družstev.
Modely GBV v Rakousku nefungují způsobem maximalizujícím zisk, ale v obecném dobru. Jako korporace s omezenou způsobilostí. Od roku 2019 existuje v Rakousku 185 GBV: 98 družstev, 77 společností s ručením omezeným a 10 akciových společností. Právním základem je zákon o neziskovém bydlení (WGG).
Kooperativní hnutí sahá až do 19. století. Již v roce 1848 lze v Rakousku pozorovat první snahy o založení „stavebních spolků“. První bytová družstva v Rakousku byla proto založena dlouho před zákonem o družstvu z roku 1873 jako sdružení podle asociačního patentu 1852 a asociačního zákona z roku 1867.
Mimochodem podle zákona z roku 1873 se takto stavělo i u nás, jednotná vzorová bytové družstva pak byla výsledkem neschopnosti vládnoucí strany opatřit každému bezplatně byt. O tam ale jindy.
Bytová družstva byla po roce 1948 zrušena, podřízena Národním výborům, obnovena byla z nouze v roce 1959 když občan zaplatil polovinu nákladů, zbytek byla nevratná dotace. Za polovinu ceny dvojnásobek bytů, tam vedla naivita komunistů. Byli nuceni podpořit to, co před tím potlačili. Byly přejmenovány na Lidová bytové družstva a spravovaly je Národní výbory.
Je třeba zvážit, který model by měl být vzorem. Bytová sdružení ve Velké Británii nyní vlastní nebo spravují kolem 2,2 mil. bytů. Sektor se koncem 80. let rozšířil díky převodům domů a bytů od místních úřadů, většinou na speciálně vytvořená nová bytová sdružení, tzv. bytové asociace. Jen v období mezi lety 2004–2014 bylo vystavěno více než 400.000 takových bytů a staví se i dále.
Nositelem jsou právnické osoby sui generis, bytové asociace, (Housing Association of nonprofit Developers), dnes vlastní 2,5 milionu bytů v Británii.
Revitalizovala je M. Thatcherová poté, když bezhlavá privatizace obecních bytů neměla na dostupnost bydlení pro další generace vliv, ba naopak. Naše pravice mlčí.
Obce mají právo od developerů žádat určité procento levných nonprofitních bytů. To si v Česku nedovedu představit, ale v Británii to fuguje.
Ostatně v ČR bylo v devadesátkách privatizováno 1,5 milionu bytů za netržní ceny. Obce, kvůli nesmyslné pokračující regulaci nájemného (nikoliv na principu ekonomické nezbytnosti, jako v bytových družstvech), proto byty rozprodaly nájemníkům. Lehce získali, draze prodávají. Kdo by se jim divil.
Je zajímavé, že bytová družstva začala být podporována i v USA, družstva jsou v USA velice početná a mají mnohaletou tradici, členy některého z druhů družstev je 150 milionů občanů.
Základní princip a smysl jakékoliv formy družstva spočívá v poskytování služeb a užitků svým členům. Družstvo je forma organizace, ve které se skupina lidí spojí s cílem spolupracovat a dosahovat výhod, které by nebyly tak snadno dosažitelné individuálně. Podílí se na získání bytu finančně a získává tak specifická práva.
Nové modely bytových družstev vznikají mnohapočetně též v USA.
Družstva s omezeným kapitálem – Limited Equity Housing Cooperatives. Omezení je vázáno na získanou podporu ze strany státu nebo obce. A na neziskovém principu. Pokud obec takovému družstvu poskytne finanční podporu očekává, že bude plnit roli, kterou potřebuje – sociální bydlení, byty pro potřebné profese apod. Při pobytu v USA jsme zjistili, že tato forma bytových družstev jsou velice početná. V Los Angeles je 27 takových družstev, najdete je v New Yorku i Washingtonu, celkem 9 je jich i v Las Vegas. Mimochodem je podporují republikáni, naše pravice klopýtá…
Družstvo je subjekt, který si na výstavby sjedná úvěr, který rozpočítá podle podlahových ploch bytů na členy. Družstvo nedosahuje zisku, staví za nákladovou cenu + 20 %.
Rakouská, Americká forma bytových družstev s omezenou způsobilostí mohou být modelem k jejich prosazení i v České republice. Mimochodem týmy Ministerstva pro místní rozvoj na tom tématu dlouhodobě pracují. Je to dluh naší bytové politice, která se nikdy nezaměřila na jiné modely než tržní a logicky ziskové, drahé. Bez nového pohledu se v Česká republice nic nezmění.
[1] Doslovný překlad, originál viz Gemeinnützige Bauvereinigungen in Österreich, www.do.wikipedia.org
