Dočká se po letech marného hledání Česko konečně dostupnějšího bydlení? Nová ministryně pro místní rozvoj Zuzana Mrázová (ANO) ve sněmovně jako inspiraci vyzdvihla slovenský model dostupného nájemního bydlení. Právníci ale varují, že slovenský systém se teprve rozbíhá a jeho přenos do českých podmínek bude složitý. Může trvat roky, než by mohl skutečně pomoci řešit bytovou krizi.
„Stát a obce musí znovu převzít odpovědnost za to, aby svým občanům zajistily možnost bydlení, aby mladé rodiny kvůli bydlení nemusely odkládat zakládání rodin, aby senioři neměli strach, že nezvládnou zaplatit všechny své měsíční náklady,“ prohlásila před poslanci ministryně Mrázová.
Hned také nabídla recept, jak situaci, která potrápila dlouhou řadu jejích předchůdců, řešit. „Nechceme se ani zdržovat vymýšlením již vymyšleného a v zahraničí osvědčené modely a projekty přeneseme do českého prostředí, například slovenský model dostupného nájemního bydlení,“ uvedla.
Jak ale tamní systém opravdu funguje? A může už nabídnout reálné zkušenosti? Zákon o podpoře nájemního bydlení Slovensko přijalo teprve v roce 2022. Patří tak v evropském měřítku k nejmladším.
Mohlo by vás zajímat
Mezi sociálním a tržním bydlením
Základní myšlenka slovenského modelu spočívá v tom, že cílí na domácnosti, které už nespadají do sociálního bydlení, ale zároveň si nemohou dovolit hypotéku nebo tržní nájem. „Má vyplnit mezeru mezi sociálními byty a komerčním nájemným a nabídnout dostupnější bydlení lidem s omezeným, ale stabilním příjmem,“ vysvětluje slovenský advokát Vladimír Trojak, spolupracující s kanceláří Forlex. Slovenský model se tak zaměřuje na tu část trhu, kterou v Česku zatím žádný zákon neřeší.
Stát tam prostřednictvím speciální agentury uzavírá investiční smlouvy se schválenými investory, kteří byty staví nebo kupují a dlouhodobě je provozují. Slovenský stát sám byty nevlastní, ale reguluje nájemné a základní parametry nájemních vztahů.
Jistota pro nájemníky
Jedním z hlavních lákadel modelu je vysoká míra předvídatelnosti. Nájemné má stanovený strop a může se zvyšovat pouze o inflaci. Nájemní smlouvy se po pěti letech automaticky mění na dobu neurčitou, což má nájemníkům zajistit dlouhodobou jistotu bydlení.
„Regulované nájemné i základní podmínky nájemního vztahu jsou zakotveny přímo v právních předpisech a smluvně garantovány,“ popisují advokát Pavol Blahušiak z kanceláře PaulQ. Nastavený systém navíc podle něj současně motivuje zaměstnavatele, kteří mohou zaměstnancům přispívat na nájemné formou daňově zvýhodněného benefitu.
Motivace pro investory, ale jen některé
Z pohledu investorů staví model na kompromisu – nižší výnosy výměnou za dlouhodobou stabilitu. Ekonomiku projektů zlepšuje snížená sazba DPH na výstavbu bytových domů určených pro tento režim. Díky výjimce vyjednané s Evropskou unií podléhá dostupné bydlení na Slovensku jen pětiprocentní sazbě. Na výstavbu klasických „tržních“ bytů se tam přitom vztahuje daň ve výši 23 %.
Právě vstupní podmínky ale představují jednu z hlavních brzd systému. „Požadavek na vlastní kapitál ve výši alespoň 100 milionů eur a prokazatelné zkušenosti s nájemním bydlením splňuje jen velmi úzký okruh subjektů,“ upozorňují Blahušiak. To podle něj omezuje konkurenci a zpomaluje tempo výstavby.
Málo bytů, pomalý rozjezd
Reálné výsledky jsou tak zatím skromné a daleko vzdálené původní představě o 10 tisících nových nájemních bytech. Vláda Roberta Fica (Směr-SD) musela dokonce některé původně nastavené podmínky zmírnit, aby se podařilo do programu přilákat investory.
„Kritéria tohoto programu byla za předchozí vlády nastavena tak, že do něj mohly vstoupit jen společnosti, které spravují minimálně 10 tisíc nájemních bytů a mají obrat více než jednu miliardu eur,“ popsal ekonomický diplomat Petr Darmovzal. Podle nových pravidel se může ucházet o spolupráci se státem každý, kdo spravuje minimálně 1000 bytů s hodnotou přibližně 100 milionů eur.
I tak ale vzniklo zatím jen několik desítek bytů. „Systém má velmi omezený reálný dopad na dostupnost bydlení,“ konstatuje Vladimír Trojak. K pomalému rozjezdu podle něj přispívá i právní nejistota spojená s pravidly EU pro veřejnou podporu a poměrně složitá administrace celého systému.
Přenos do Česka naráží na limity
V čem by se přeci jen mohlo Česko na Slovensku inspirovat? „Česká republika už dnes má zákon o podpoře bydlení a Státní fond podpory investic. Oproti zahraničí ale chybí centrální institucionální zprostředkovatel, standardizované nájemní smlouvy a jednotný systém nájemního bydlení,“ říká advokátka a expertka na nemovitostní právo advokátní kanceláře Forlex Lenka Němcová.
Relativně snadno by podle ní šlo převzít vymezení cílových skupin nebo některé finanční nástroje. „Obtížnější je dlouhodobá regulace nájemného a omezení dispozice s nemovitým majetkem u soukromých vlastníků, kde narážíme na ústavní ochranu vlastnictví,“ dodává Němcová.
Klíčový problém – stavební právo
Podle partnera advokátní kanceláře Aegis Law Vojtěcha Faltuse je navíc otázka, zda je vůbec vhodné přenášet celé zahraniční systémy, i kdyby se nakrásně doma osvědčily.
„Vždy je nutné důsledně zohlednit, z jakých ekonomických, sociálních, demografických, politických a mnohých dalších poměrů vycházejí, a hodnotit je v kontextu celého právního řádu, do kterého jsou zasazeny,“ upozorňuje Faltus a pokračuje: „Pravděpodobně nám pak vyjde, že jsou jako celek nepřenositelné.“
Za hlavní příčinu nedostupnosti bytů v Česku navíc experti i mezinárodní instituce označují extrémně dlouhé a nepředvídatelné povolovací procesy, nikoliv samotný nájemní trh. „Fungující přenos zahraničních pravidel by proto vyžadoval revizi stavebního a územního práva, aby výstavba a povolovací procesy byly rychlejší a zavedení nové institucionální struktury pro jednotnou správu a přidělování bytů běželo za předvídatelných podmínek,“ podotýká Lenka Němcová z Forlex.
Zejména zrychlení stavebního řízení se jeví v Česku jako problematické. I přes nový stavební zákon, který navíc prošel již řadou novel, počet vydaných stavebních povolení loni oproti očekávání klesl. Ministryně pro místní rozvoj nicméně věří, že by se to s připravovanou velkou novelou stavebního zákona mohlo změnit. Na rozdíl od předchozích totiž vznikala ve spolupráci s obcemi a stavebními úřady. Přesně tak cílí na problematická místa.
Základ máme. Zbouráme ho?
Stejná očekávání do novely vkládá i Vojtěch Faltus. Zároveň doplňuje, že Česko má ve svém právní řádu několik dalších již funkčních prvků, o něž se může při zvyšování dostupnosti bydlení opřít. Jde zejména o zákon o podpoře bydlení účinný od letošního ledna, který má působit jako prevence proti ztrátě bydlení.
„Můžeme ho považovat za silný sociální pilíř vznikajícího řešení podpory dostupného bydlení. Vedle něj se rozvíjí finanční nástroje podpory výstavby zejména obecních bytů prostřednictvím Státního fondu podpory investic,“ míní Faltus a pokračuje: „Všechny výše uvedené prvky ve svém souhrnu pokládám za lepší řešení než popsaný slovenský model.“
Jenže právě zmíněný zákon o podpoře bydlení plánuje ministryně pro místní rozvoj reformovat. Vláda ji před Vánoci pověřila, aby odstranila „vysokou administrativní zátěž vyplývající ze současného znění zákona.“ Novelu má předložit do pololetí. Co přesně bude obsahovat, zatím není jisté.
Mrázová už ale naznačila, že státní rozpočet neúměrně zatěžují mimo jiné podpůrná opatření, kterými stát plánoval udržet sociálně slabé v nájmu, a garance řádného placení nájmu. Ty přitom mají motivovat pronajímatele k tomu, aby volné byty poskytovaly potřebným. Hrozí tak, že Česko zruší klíčová a již zavedená opatření a pustí se do nejisté tvorby nových pravidel podle zahraničního vzoru, který zatím ani doma očekávané výsledky nepřinesl.
