Pasivita se nemusí vyplatit. Pokud se vlastník dlouhé roky nebrání sporu o hranice pozemku a nepodá žalobu, může o část majetku přijít – i když je jako vlastník zapsaný v katastru. Nejvyšší soud v případu ze severovýchodních Čech dovodil, že soused může pozemek získat tzv. mimořádným vydržením, pokud ho dvacet let fakticky užívá a vlastník proti tomu aktivně nevystoupí.
Soudci posuzovali spor dvou sousedů v obci Božanov na Náchodsku. Hranice jejich pozemků byla nejasná minimálně od roku 2004. Vlastník zapsaný v katastru pak parcelu propachtoval, což odstartovalo konflikty se sousedem.
Řádnému vydržení bránil zápis v katastru
Obecné soudy se přiklonily na stranu vlastníka zapsaného v katastru nemovitostí. Tento zápis totiž bránil splnění podmínky dobré víry nutné k řádnému vydržení vlastnického práva. Vydržení u nemovitostí je možné po deseti letech poctivé držby. Tuto podmínku měly soudy za nesplněnou. A shodly se i na tom, že nemohlo dojít ani k mimořádnému vydržení vlastnického práva po dvaceti letech. Tomu bránil nepoctivý záměr žalobců.
Druhý ze sousedů totiž v průběhu této dvacetileté doby napsal k žalobě vyjádření, kde rozvedl argumentaci, proč by o majetek přijít neměl. Nejpozději doručením tohoto vyjádření totiž museli vědět, že nejde o poctivou držbu.
20 let je dost
Podle Nejvyššího soudu to ale nestačí. Poukázal na to, že u mimořádného vydržení, ke kterému dochází po uplynutí dvojnásobku času než u vydržení řádného, stanovil zákonodárce podmínky mnohem benevolentnější. Nevyžaduje totiž poctivou držbu, ale „držbu nikoliv v nepoctivém úmyslu.“ Podle soudu jde o „jinou, novou míru kvality přesvědčení držitele, odlišnou od poctivé i nepoctivé držby.“
Brněnská dovolací instance rozhodla, že v průběhu dvacetileté lhůty nutné pro mimořádné vydržení má vlastník dost prostoru pro uplatnění svého práva, a proto už není potřeba na vydržení klást tak přísné nároky. Tedy „držba nikoliv v nepoctivém úmyslu“ tu musí být pouze v době, kdy se jí držitel chopil.
Mohlo by vás zajímat
„To, že se později dozví, že v katastru nemovitostí je jako vlastník evidován někdo jiný, nemá samo o sobě za následek zánik držby ‚nikoliv v nepoctivém úmyslu‘,“ konstatoval v lednovém rozsudku sp. zn. 22 Cdo 3044/2025 senát Michaela Pažitného.
Majetek zachrání jen žaloba vlastníka proti držiteli
Soudci v citovaném rozhodnutí připouští jako jediný prostředek, kterým je možné zabránit mimořádnému vydržení žalobu napadající držbu nebo její poctivost. Půjde tedy zpravidla o žalobu na vyklizení či na ochranu vlastnického práva. Vždy však musí jít o žalobu směřovanou proti držiteli. „Žaloba podaná proti držiteli jej nutí čelit zpochybnění jeho vlastnického práva a může ho upozornit na možné vady jeho držby,“ uvádí rozsudek.
Rozsudek v odborných kruzích vyvolal negativní reakce. Právník a bývalý člen legislativní rady vlády Petr Bezouška sérii rozhodnutí k otázce mimořádnému vydržení považuje za nešťastnou. Podle něj aktuální výklad představuje nepřiměřený zásah do ochrany vlastnického práva osoby zapsané v katastru nemovitostí.
Božanovský případ se vrací ke Královéhradeckému krajskému soudu. Ten je ale už vázán právním názorem dovolacího soudu, že k mimořádnému vydržení došlo.
