Implantovaný zhoubný nádor bytových družstev

    Nebo možná jinak – „cesta do pekel je dlážděná dobrými úmysly“. Proč taková příkrá slova? V září loňského roku Valné shromáždění přijalo usnesení číslo 71. o podpoře družstev. Apeluje na vlády členských zemí OSN, aby podpořily miliardu občanů, kteří nalezli smysl, službu či podporu v jakékoliv formě družstva. Ostatně jen v USA jde o 150 milionů občanů. VS vyzývá vlády členských států OSN, aby vlády zemí respektovaly zakódované „družstevní principy a hodnoty“, které jsou formulovány mezinárodním družstevním svazem. Jako emeritní člen exekutivy Mezinárodního družstevního svazu a bývalý předseda její globální legislativní komise jsem již před lety na těchto formulovaných zásadách pracoval a jsou respektovány ve většině zemí světa. Ne však u nás.

    Naše vláda a politická scéna se k této výzvě staví svérázně. Osvobodíme občany od potřeb nalézt v družstvu službu, bezpečné a levnější bydlení tím, že družstva zkomercionalizujeme. Budou obchodní korporace jako každá jiná. Choroba totality – představa, že družstvo je kolektivizmus, kolchoz, výdobytek sovětského novátorství a nátlaku je v politicích asi hluboce zakořeněna. U generace s výčitkami svědomí z doby totality bych to pochopil. Ale mladí, vzdělaní lidé?

    Zoufale poptávám nějakého absolventa Harvardu. Právě proto, že když přijedete do Bostonu, města, kde tato univerzita sídlí, narazíte ihned na centrálním náměstí na družstvo studentů harvardské univerzity. Pro členy vše levnější, dostupnější, turisté ať platí „turistické ceny“ za nabízené zboží. Ti lidé nepotřebují přednášky o smyslu družstev, za dolar ročně členského vkladu jej poznají na vlastní kůži. Ti by pak jistě nedeformovali principy právní úpravy družstev, jak to jejich vrstevníci páší třeba ve službách ministerstva spravedlnosti.

    Dlužíme ale diagnostiku v úvodu zmíněného zhoubného nádoru, který, neléčen, způsobuje smrt organismu, v našem případě zánik družstva. Nevěříte? Tak tedy jeden příklad za mnohé.

    Jmenuje se vypořádací podíl. Implantuje ho společně trojice mudrců. Ministerstvo spravedlnosti, poslanci Parlamentu ČR a justice, predikovaná předchozími aktéry v soudní praxi. O co tedy jde?

    Jde o postavení a majetkové vztahy člena k družstvu. Politici často chápou družstvo jako něco, co stojí v protikladu členům. Je to hloupost. Družstvo, kde každý člen má stejný, rovný hlas, je členy řízeno, kontrolováno a ovládáno.

    Člen není spolumajitelem družstva ani jeho majetku, má na něm pouze svoji osobní majetkovou účast. Družstvo je samostatnou právní entitou a jeho majetek je vždy oddělen od majetku člena. Člen má proto pouze družstevní /členský/ podíl, nikoliv však podíl na majetku družstva. Družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství /§ 595 ZOK/ a má majetkovou a nemajetkovou složku. Žádný člen nemůže mít více družstevních podílů než jeden, ale může mít více členských vkladů, tvořících majetkovou účast, která ve svém souhrnu vstupuje do základního kapitálu družstva, který je částí vlastního kapitálu. Stejně jako akcionář vlastní akcie jejich prostřednictvím ovládá společnost, ale nevlastní x tý podíl na jejím majetku. Tolik teorie.

    To se ovšem teoretikům, kteří o družstvech mnoho nevědí (na rozdíl třeba od předsedy Ústavního soudu Pavla Rychetského, který po léta v bytovém družstvu působil), příliš nezdá. Pokouší se při vypořádání člena při zániku jeho členství proto, že neplnil své povinnosti, neplatil nájem, rušil ostatní v domě a podobně, a proto byl na členské schůzi vyloučen, porovnávat cenu družstevního podílu s cenou bytu na realitním trhu, která se tvoří mimo možnosti a ekonomiku a majetek družstva a nemá žádnou souvislost s majetkovou účastí člena. Tato jejich úvaha je mylná, neboť srovnává dvě nesouměřitelné veličiny a ve svých důsledcích uvádí družstvo do ztráty a újmy ostatních členů, kteří nemohou vytvořit prostředky ve výši kopírující vývoj na realitním trhu. Finanční zdroje družstva se růstem cen bytů na trhu nenafukují, protože je účetně tvoří sami členové svými prostředky. Kromě toho, jak uvedeno, není člen spoluvlastníkem družstva a nemá tedy žádný podíl na majetku družstva, který však pro tyto případy by mohl být brán v úvahu, jako by se člen při skončení jeho členství vyloučením, měl na tomto majetku podílet. Výjimku tvoří vypořádání při likvidaci, ale o tom řeč nevedeme, lidé potřebují bydlet, a ne své byty ztratit, zpeněžit.

    Je to dost složitý problém. Člen má určitá práva, aby mohl realizovat své právo participovat na nárustu (či ztrácet na poklesu) tržní hodnoty svého bytu.

    Je tomu tak pouze v případě, že byt, ke kterému má právo nájmu, realizuje na obecném trhu. To mu zákon i stanovy neomezeně umožňují převodem družstevního podílu /§736 ZOK/ za nejvyšší cenu na trhu s byty. To ale není stejné jako při skončení členství vyloučením. Vyloučení je něco jiného, je to sankce za to, že člen neplní své povinnosti, vytváří ztráty které, zejména v malých družstvech musí zaplatit za něj ostatní slušní členové. Proto ten, kdo svévolně a opakovaně porušoval pravidle a poškozoval ostatní členy družstva, nemá obdržet plnou satisfakci v tržní hodnotě družstevního bytu, na kterou se ještě ostatní členové musí složit nebo si vypůjčit. Pokud zákonodárci vytvoří jinou právní zásadu, pozbyde vyloučení jakýkoliv smysl a ztrácí svůj sankční charakter.

    Vím, že je to nezáživná teorie, ale je nebezpečná jako metastazující choroba. Ministerstvo spravedlnosti, poslanci a také justice se snaží tyto zásady změnit.

    Vypořádací podíl je vázán na splněnou vkladovou povinnost člena. Podíl není vklad s cílem získávat finanční dividendu z hospodaření, ale vklad jehož „výnosem“ je levné bydlení. Do této koncepce byl zanesen zmatek tím, že se začalo uvažovat s tržní cenou bytu, která tam ovšem nepatří. Důvodem je zřejmý nepoměr mezi výší členského podílu před rokem 1989 za DBV a současnými cenami.

    Toto jsou pro laika jen slova, prázdné pojmy. Ale jaký je (může být) výsledek?

    Ten by měl mít za cíl odlišit řádné členy plnící své povinnosti vůči družstvu, a ostatním členům, od těch, kteří jsou pro porušování pravidel vyloučeni z družstva. Jeví se jako spravedlivé, že vylučovaný člen obdrží svůj vklad s přihlédnutím na jeho zhodnocení, avšak bez možnosti participace na majetku (finančních prostředcích) ostatních členů. Tím není dotčena možnost uplatnění splatných pohledávek a nákladů družstva. Bohužel členů, kteří své povinnosti neplní, přibývá. Statutární orgány družstva nemohou zasáhnout do toho, komu člen převede svůj podíl a kdo získá nájemní práva k bytu.

    Proč to vše uvádím? Mluvím o chorobě a to smrtelné. Jak se tato choroba projevuje?

    Nejvíce jsou ohrožena malá družstva.  Třeba v domě s dvaceti byty, kde jeden člen dlouhodobě neplatí nájem, dluží již třeba 200.000 Kč. Družstvo ho usnesením ostatních členů vyloučí. Vrátí mu jeho vklad a byt přidělí jinému členovi.  Započte si své pohledávky a hotovo.

    Ale nová koncepce ministerstva spravedlnosti nastoluje jiný režim. Vypořádání má proběhnout ve výši, která vyjadřuje hodnotu kvalitativně a velikostně srovnatelného bytu, Ta hodnota se v čase mění a neodpovídá vždy hodnotě skutečné. (cenová bublina dneška). Vyloučený dobrák tak získá nárok od družstva třeba ve výši několika milionů. Ovšem družstvo za tyto peníze byt na trhu neuplatní, a tedy v hospodaření vznikne ztráta. Kdo ji v tomto malém družstvu uhradí? No jak jinak, složí se na ni ostatní členové družstva. Výtečník odešel, zaplaťte třeba padesát tisíc, i více. A když bude takových dobráků víc, šup do insolvence a o byty mohou lidé přijít.

    Příklady táhnou. Co hrozí? Bude se to týkat v „nové vizi“ či právní úpravě (novela příslušného zákona bude projednávána v září)?

    Už se dále nikdo z členů nebude snažit najít pro úplatný převod zájemce, hodí v družstvu klíče na stůl. Dej peníze, víš, že u soudu vyhraju, vůle politiků byla povýšena na zákon. Dáš mi cenu podle ocenění zdejší realitky a dost. Nastane úprk, dokud je z čeho brát. A ti slušní? Ztratí střechu nad hlavou.

    Přijde insolvence družstva, ti slušní přijdou o byty. Senior, mladí, kdokoliv. Pro družstvo nastane ekonomická smrt. Na začátku je jakási „ekonomická korektnost“, podivný model laiků, kteří o družstvech nevědí nic, jen pátrají, jak docílit naivní vize absolutní spravedlnosti. A vláda? Přinejmenším mlčky asistuje. Kašle na ona usnesení VS OSN, kašle na statisíce slušných občanů, kteří mohou přijít o střechu nad hlavou, na které pustí ekonomický mor. Chceme silné Česko. Trapné, když preferuji zloduchy před slušnými lidmi. Ad absurdum, příklady táhnou? Příště se budeme zabývat občany zbavené občanství nebo těch kdo se toho svazku zřeknou dobrovolně. Trend, když jsem pozbyl občanství ČR tak budu žádat ocenění majetku státu a x-tý podíl propočtený podle počtu obyvatel. Zdá se Vám to hloupé? Ano, je to stejně hloupé jako legislativní novátorství exekutivy, parlamentu i justice.

     Ivan Přikryl