Když pejsek a kočička vařili dort

    Koncepce sociálního bydlení do roku 2025 je dlouho, opravdu dlouho očekávaný dokument. Dlouhou dobu jako by byl k dispozici pouze pro členy pracovních skupin zřízených při Ministerstvu práce a sociálních věcí, které byly hned čtyři a byly velmi početné, avšak pokud jde o spolupráci s odbornou veřejností, zdaleka nikoliv reprezentativní, když mimo Platformy pro sociální bydlení, sdružení nájemníků, vlastníků či podnikatelů ve stavebnictví tam jiné, na trhu významné skupiny absentovaly, zejména zástupci bytových družstev.

    A tato skutečnost je na výsledku práce velice znatelná. Materiál má tendenci k zjednodušenému řešení neblahé situace a de lege ferenda neposkytuje dostatek představ o tom, jak hodlá exekutiva konkrétně řešit výsledný stěžejní materiál, Zákon o sociálním bydlení.

    Nyní, když návrh koncepce byl prezentován, (nikoliv ministerstvem práce a sociálních věcí, nýbrž některými členy pracovních týmů a je hojně komentován tiskem) je záhodno přinést alespoň prvotní hodnocení jeho kvality a náznak funkce budoucího modelu.

    Předem je třeba říci, že koncepce přichází (oproti záměru vládní koncepce z roku 2005) s desetiletým zpožděním. To přineslo své „plody“ v divokém, ale logickém vzniku ubytoven, vyčleněných lokalit v různých částech a městech v České republice. Jejich vznik byl dán pravidlem trhu – cílem provozovatele je co největší zisk při co nejmenších nákladech. Proto podnikatelé (obchodníci z chudobou, jak jim říkají politici) nakupují v zásadě dvojím způsobem vhodné nemovitosti v oblastech, kde je vysoká nezaměstnanost a kde je cena nemovitostí nízká a státní pomoc potřebným vysoká, jako by bylo bydlení poskytováno ve velkých prosperujících městech. Přes to je třeba přivítat, že se začíná vážně hovořit o tom, že je nutné nalézt řešení, které na tento neduh přinese lék. Ovšem sociální bydlení zdaleka nejsou jen tyto ubytovny, občané na okraji společnosti. Te je zásadní omyl autorů.

    Čteme-li koncepční materiál, pak se zdá, že jde o studentskou esej, rozsáhlou, plnou potřebných údajů a informací, jak správně aplikovat přípravy veřejných strategií. Vize, téze a souhrny, definice bezdomovectví podle mezinárodních zásad (materiál Evropské federace organizací pracujících v oblasti bezdomovectví – FEANTSA a typologie ETHOS), definice cílové skupiny i formulace globálních cílů jsou jistě dobrým informačním manuálem, ovšem ničím jiným než souhrnem nezbytných informací tak košatých že pochybuji, že kromě dotčených institucí oněch cca 150 stránek někdo přečte. Nicméně problém dostupného a sociálního bydlení není problém jednoduchý, jen chci vyjádřit, že na vládní materiál má až přílišné edukativní ambice a navrhovaná podstata řešení se v něm ztrácí.

    Materiál má ovšem několik zásadních chyb. Sociální bydlení jako takové nemá v zemích Evropské unie definici a je to logické. Moderní země Evropy se zabývají bydlením pro nejchudší vrstvy obyvatel již bez nadsázky po desetiletí až staletí, zmiňme Británii, kde bytové asociace (Housing Asociations) existují 200 let či Rakousko, kdy od roku 1873 existuje model neziskových bytových společností (který byl do roku 1948 aplikován i v bývalé ČSR). Tyto země mají své národní a osvědčené modely, fungující rutinně a nehodlají je podřídit nějakému jednotnému právnímu rámci. Mají však společné znaky. Existuje významná nevládní organizace, zvaná CECODHAS, což znamená Komise zemí EU pro sociální bydlení. Ta má sekci pro obce, družstva a do třetice další formy neziskových společností. S jejími materiály koncepce nepracuje. Společným jmenovatelem je, že poskytují nájemní byty za ekonomický náklad provozu domů, tedy podstatně nižší nájem než je v jejich zemí nájemné tržní a zaměřuje se nejen na občany v potížích ohrožující jim samotnou dostupnost obydlí, ale i lidé z nižšími příjmy, mladé lidi začínající životní kariéru, seniory a podobně.

    Tato organizace, CECODHAS má svoji definici sociálního bydlení, ale autorům eseje unikla, protože o této pro Evropu významné instituci materiál nehovoří vůbec.

    Koncepce nastiňuje zásady řešení u nás. Od ministerstva, přes úřady práce, kraje s rolí pro krizové bydlení (?) až k obci.

    Ta je, na rozdíl od dosavadního faktického, po desetiletí trvajícího mnohdy lehkovážného stavu, kdy se svých bytů zbavovala (ne vždy a všude ale převážně), nyní postavena do stěžejní role. Nejen že je místem, kde se soustředí žádost občanů v nouzi a problémech ale též místem, které potřebné bydlení opatří. Jak? Uvádí se, že vlastními byty, pokud je nemá, tak je může smluvně získat od jiné obce či svazku obcí (pro potřebné v Děčíně v Klatovech?) nebo na základě rámcové smlouvy o zajištění neziskovými organizacemi, jejichž typologii však koncepce neupravuje a soukromými vlastníky bytového fondu. Obec založí „Obecní fond rozvoje sociálního bydlení“ a může pomýšlet na novou výstavbu (blíže nedefinovanou) či na rekonstrukci zanedbaných objektů. To je vše.

    Role obce bude vždy stěžejní, to je nepochybné. Ale vhozením všech potřebných do jednoho pytle a nedostatek spolehlivých zákonem upravených forem dostupného bydlení z ní činí místo zoufalství. Jak známo když pejsek s kočičkou vařili dort, naházeli do hrnce vše dobré, ale…k jídlu to nebylo.

    Ale s vážností. Proč materiál hovoří jen o pronájmu bytů od soukromých pronajímatelů, kde obec převezme pro vlastníka garance placení nájemného, dodržování dobrých mravů v domě, kde bude byt pronajat, a řadu dalších garancí a záruk? Je to vyvážený stav nebo se sdružení vlastníků podařilo autory přesvědčit, že jen oni jsou možnými partnery? Proč koncepce ignoruje možnost obnovy u nás i v zahraničí po léta osvědčených modelů, třeba neziskových bytových družstev? Snad nevědí autoři, že Zákon o obchodních korporacích již upravil tzv. neziskové „sociální družstvo“, které je zásadně nepodnikatelským subjektem, ale umožňuje různé alternativy úvěrové pomoci a odlehčení těm lidem s nižšími příjmy, kteří nedosáhnou na bydlení vlastnické, na hypotéku, ale dokáží splácet rozumně rozpočítaný úvěr družstvu? Proč nemá obec roli zakladatele „Obecně prospěšné bytové společnosti“, právnické osoby sui generis, kterou založí, s pomocí státu i prostředků EU vystaví a později spravuje bytové domy, ale taková společnost má svoji právní subjektivitu a odpovědnost, vysoký stupeň samosprávy a vykonává též nezbytnou sociální terénní práci, bez níž jsou všechny modely nefunkční? A nezatěžuje zbytečně obec? To snad oněch 2 miliony bytů v podobných společnostech v Británii (například, ale i jinde) osvědčené, jak uvedeno, dvousetletou praxí nestojí za úvahu? To statisíce družstevních bytů v Německu, Rakousku, Švédsku, Norsku a podobně nejsou vhodným případem rutinní praxe?

    Koncepci sociálního bydlení je nutné prostudovat podrobně a definovat jasné výhrady či návrhy na doplnění. Nicméně jednu, příkladmo uvedenou výhradu nedomyšleného návrhu bych s obavou uvedl.

    Vláda dala nedávno najevo svoji nevoli praxi ubytoven, kterou nazvala obchodem s chudobou. Nyní však počítá s tím, že si obec smluvně zajistí privátní pronajímatele pro sociálně potřebné a že nájemné bude stanoveno jako v místě obvyklé.

    V koncepci mě velice (mimo uvedeného) schází analýza zkušeností obcí v problémových lokalitách. Z nedávného šetření, (ve spolupráci s dnes již odvolaným (?) náměstkem MMR pro bytovou politiku a pracovníky odboru bytové politiky) ve Varnsdorfu a Děčíně byl starosty obcí definován nový fenomén – přesun ubytoven do budov s vlastnickými byty (dnes v bytovém spoluvlastnictví), ovšem kdy vlastníkem všech jednotek v domě je jedna fyzická osoba.

    Starostové uváděli bohužel již v praxi „osvědčenou“ metodu. V domě s jednotkami ve vlastnictví občanů v lokalitách s nízkou cenou (a značně vysokou nezaměstnaností) koupí za cenu v řádu desetitisíců tento „podnikatel“ dvě-tři jednotky – byty. Do nich nastěhuje občany s co nepočetnější rodinou. Ostatní spoluvlastníci nemají prakticky šanci takovému využití bytů zabránit. Sociální terénní práce žádná, odpovědnost vlastníka jak mrtvý brouk. Je to záměr. Do roka nabídnou k prodeji byty i ostatní vlastníci a stěhují se pryč. Existuje početná skupina domů s byty ve vlastnictví jednoho podnikatele. Ten může snadno nabídnout podle této koncepce své byty smluvně obci k sociálnímu využití. Obec převezme odpovědnost za vše – platby, dobré mravy, sociální práci. Vlastník jednotek jen inkasuje a rozhoduje například o formě placení služeb. Sociální pracovníci z praxe uvádí například, že nemají obranu proti paušálním zálohám za služby, které si stanoví vlastník jako společenství sám a žádné vyúčtování plátci – rodinám resp. obci nepředkládá, zákon to nepožaduje. Je snad tato nedomyšlenost záměrem jako podnikavcům pomoci? Hravě lze i stávající ubytovny rozdělit prohlášením na jednotky a provádět tak svéráznou transformaci ubytoven na byty k pronájmu. A docílit souladu „obchodu s chudobou“ s koncepcí. Krátkodobě to bude fungovat, ale jde o nejdražší z možných modelů.

    Koncepce má vyústit do legislativní podoby – Zákona o sociálním bydlení. Jaké jsou představy o této budoucí normě? To lze vyčíst jen částečně. Já si myslím že de lege ferenda by bylo lepší současně předložit norem více. Na jeden zákon je celé spektrum problémů k řešení přílišná zátěž. Domyšlený a dopracovaný zákon o sociálním bydlení, dále zákon o neziskové bytové společnosti jako nástroj v rukou obce, zákon o finanční a úvěrové pomoci výstavbě nájemních bytů sociálním bytovým družstvem. Zákon o sociálním bydlení by měl také měnit a doplňovat některé zákony a umožnit obcím při povolování staveb již zmíněné právo žádat od investorů bytové výstavby až 30% bytů ve zvláštním ekonomickém režimu určených pro sociální bydlení. Koncepce by měla zavázat Ministerstvo pro místní rozvoj, aby dostálo svým kompetencím, přestalo se zabývat jakýmsi portálem Státního fondu rozvoje bydlení a zajistilo řadu norem, které obcím a jimi zakládaným neziskovým společnostem či sociálním bytovým družstvům umožní financování takové výstavby, ostatně daleko větší praktický podíl MMR na celé vizi sociálního bydlení je též naléhavou námitkou. Podíl MMR je nedostatečný a neodpovídá jeho kompetencím.

    Konečně je třeba lépe definovat roli a oprávnění kraje, obce, neziskového sektoru, stanovit zásady rámcových smluv uzavíraných obcemi s pronajímateli a další podrobnosti nutné k funkčnosti systému. A tak jediné, co koncepce upravuje pečlivě je systém sociálních dávek a určité zmínky o nezbytnosti sociální terénní práce.

    Mám obavy, že předložený návrh je neúplný a doufám jen, že dokončované připomínkové řízení namítne řadu výhrad a nezbytných doplnění a že autoři koncepce tyto návrhy s pokorou přijmou.

    Doporučil bych též krátký, několikadenní pobyt lídrů pracovních skupin například v Británii, kde máme kontakty na tamější instituce a Národní federaci bytových asociací, kteřá je ochotna nám své zkušenosti předat. A nejen tam. Práci by to jistě prospělo. A z eseje by se stala stručnější ale životnější, opravdová koncepce.

    JUDr. Ivan Přikryl

    Sdílejte
    Předchozí článekZcizené opatství
    Další článekZpolicejnění státního zastupitelství
    Ivan Přikryl
    Předseda České společnosti pro rozvoj bydlení, odborník na družstevnictví a státní správu. Léta pracoval v Mezinárodním družstevním svazu. Ve vládách ČSSD byl náměstkem ministra pro místní rozvoj pro oblast bydlení a poté byl také vedoucím Úřadu vlády ČR.