Středa, 17. srpna, 2022

Nedostupné bydlení? To nikoho nezajímá, že

0
Nedostupné bydlení? To nikoho nezajímá, že
Minulá vláda vedla nekonečné diskuse o nutnosti samostatného zákona o sociálním bydlením Foto: Pixabay

Rád bych se pletl, ale zatím nevidím v současné politické reprezentaci, parlamentních stranách koalice ale i opozice politiky, kteří by byli ochotni bytovou politikou se systematicky zabývat. A již vůbec ne v řadách politického vedení rezortů, které mají svěřeny kompetence v bytové politice, tedy místního rozvoje, práce a sociálních věcí či financí. Nestojí o návrhy, podněty. Nedohlédnou ani za hranice naší vlasti, byť například hned v Rakousku by nalezli možná řešení (která mají mnohdy společný kořen ještě v dobách Rakousko Uherské monarchie jako úprava neziskového sektoru již z roku 1872).

Otevřeně je třeba již po půl roce říci, že práce a nasazení MMR v oblasti bydlení je pro většinu odborníků praxe zklamáním. Ostatně, odbor bytové politiky, který před lety patřil k nejlepším útvarům MMR je personálně v troskách.

Ne že by ministerští byli zcela bez vize. Dle médií se snad počítá s investičním charakterem výstavby nájemních bytů, aniž by se rozlišilo, zda půjde o pronájem bytů v bytovém spoluvlastnictví jednotlivce či charakter nájemního domu s byty vystavěné investorem, když navrhuje, aby realitním makléřem k pronájmu byly obce. Výstavba nájemních bytů je jistě dobrým počinem, ale stát musí vytvořit různé vlastnické a uživatelské alternativy, má-li to mít smysl. Všeobecně je akcentován profit developerů, vlastníků, což má svoji logiku, podnikají za účelem dosažení co největšího možného profitu.

Podpory nájemního bydlení ad absurdum s navrhovanou rolí obcí jako realitních agentur za nájem ve výši místně obvyklého nájmu to není žádná významná pomoc obcím ani občanům, agentur na trhu působí celá řada.[1] V nabídkách řady z nich však převládá slib nejvyššího možného výnosu pronajímatelům, logicky, ale hledat cenově přijatelné bydlení za nejnižší možnou cenu nenabízí nikdo[2]. To konstatují i respektovaní odborníci a investoři.[3]

Tvrzení o nutnosti analýzy a zákonných úprav dostupného bydlení dokazuje i praxe. Například v Brně hodlali politici ve řešení spolupráci s „ČS dostupné bydlení“ jako dceřinou společností České spořitelny. Realizace jejich vizí narazila na nepovolenou veřejnou podporu, když nebylo odůvodněno, proč má tato investice být zvýhodněna oproti jiným. Odvolali se na inspiraci městem Vídeň asi bez hlubší znalosti rakouského systému dostupného bydlení, které je upraveno zákonem obdobným právu, které u nás platilo od roku 1873 do roku 1952. Zaráží mě, že pravicově orientované strany nevědí o vizích Margaret Thatcherové, premiérkou v Británii v letech 1979 až 1990. Ta se rozhodla revitalizovat systém bytových asociací, vznikající koncem 19.století a v roce 1974 přinesla nový zákon, který jejich činnost upravoval. Dnes je tento systém zcela nezávislý na pomoci státu a má více než 2,2 milionu bytů.

Vraťme se domů. Pořízení vlastní nemovitosti je pro Čechy čím dál těžší, jejich ceny rapidně rostou, pozadu nezůstávají ani stále vyšší hypoteční sazby. Vhodnou alternativou se tak pro mnohé může stát družstevní bydlení, které dosud bylo na chvostu zájmu Čechů. Přitom finanční zátěž je možné rozložit v čase a na počáteční investici získat speciální úvěr.

Češi jsou v Evropě premianty v pořizování vlastního bydlení, nemovitost v osobním vlastnictví mají čtyři pětiny Čechů, v Evropě je průměr 70 procent a například v Německu jen 50 procent.          Ceny nemovitostí po celé České republice raketově rostou, jen za posledních šest let vystoupaly zhruba na dvojnásobek.

Češi chtějí především vlastnit, když jiná alternativa de facto jediná na trhu – nájemní bydlení se svojí výší blíží splátce hypotéky. To je demotivující.

Možností, jak si sen o bydlení splnit, je tedy též družstevní bydlení. Od klasického vlastnického bydlení se ale liší. Ale panují o něm nesprávné předsudky dík špatné definici vztahu družstva a postavení člena jako spoluvlastníka společnosti – družstva. V Evropě to bývá jinak. Družstvo vlastní jeden dům, vlastníky družstva (domu) jsou jeho členové. Nad nimi existují správní družstva (právnických osob, tedy družstev), které zajišťují služby a jsou družstvy kontrolovány. Příkladem může být například Norsko a jeho systém družstev mateřských (správních) a dceřiných (jednotlivé domy).

Vlastní bydlení je už pro mnohé žadatele finančně neúnosné. Proto se teď bude více hledět na jistotu, na rozdělování rizik a na to, že dnešní příjmy jednotlivců, rodin a firem nejsou ještě zárukou příjmů budoucích. Mladí lidé mají sice život teprve před sebou, ale naspořeno ještě ne. Podmínky pro získání hypotéky se nyní výrazně zpřísnily. A nejde jen o raketové zvýšení sazeb. V Praze je potřeba mít alespoň dva miliony ze svého, aby lidé dosáhli na hypotéku na malý byt.

   Bizarních nabídek na bydlení je hodně. Například jeden developer nabízí mikro ateliér ani ne deset metrů čtverečních za 1,5 milionu. Pro život jen těžko představitelné, když byty velikosti hotelového pokoje jsou už dnes vlastně realita.

O bydlení v pronájmu roste zájem. Na trhu se promítlo zdražení hypoték a příliv ukrajinských uprchlíků, kteří v Česku hledají ubytování. Omezené nabídky už si všímají pronajímatelé a zvyšují ceny. Meziroční rozdíl nabídky pronájmů se pohybuje kolem přibližně 66 procent. Cena za m2 se navíc za pouhý kvartál zvýšila o 4 procenta, meziročně se bavíme o růstu 15 procent. Nájemní bydlení je samozřejmě významnou součástí nabídky v bydlení. Ale například v Praze je nabídka volných bytů k pronájmu nejmenší za posledních osm let. A ceny na to logicky reagují. Ve velkých městech rostou v meziročním srovnání o více než osmnáct procent. Platit za nájem „do cizího“ víc než za hypotéku „do vlastního“ je demotivující, pokud nevstoupí i do nájemního trhu jiná forma a cena nabídky. Obce schvalují smělé projekty investorům – viz slavné „V“ na Pankráci. Například v Británii má obec právo od investorů v lukrativních oblastech žádat rozumné procento výstavby bytů k pronájmu za nákladovou cenu. Stačí si do Británie zajet a kontaktovat tamější National Housing Federation. Ministerstvu pro místní rozvoj jsem již před deseti lety předal podrobnou studii tohoto systému. Zbytečně, zdá se.

Nechápu také pasivitu a nezájem družstevních svazů o novou výstavbu (až na čestné výjimky). Žijí jen správou stávajícího bytového fondu a nic nového nepřináší, bohužel. Z mediálních výstupů a stanovisek některých institucí panují o podstatě družstevního bydlení zkreslené představy. Například tvrzení, že lidé žijící v družstevních bytech nejsou jejich vlastníky, ale nájemci, vlastní členský podíl v družstvu, jemuž dům patří a je také jako vlastník uvedeno v katastru nemovitostí.

Je logické, že družstvo o desetitisících členů nechápou členové jako svoji firmu ale jako jaksi nadřízený subjekt. To ale neodpovídá právnímu základu družstva. Asi v tom důsledku mezi lidmi však k družstevnímu bydlení stále panuje nedůvěra. Průzkum naznačil, že by si Češi, kteří plánují koupit nemovitost, nejraději pořídili tu v osobním vlastnictví, což zmínilo téměř devět z deseti oslovených.

Družstevní bydlení by preferovali jen tři lidé ze sta, především pak respondenti z větších měst. I to je výsledek nevšímavosti vlád k družstevnímu bydlení v letech 1990-2020. Marné jsou zkušenosti ze světa, nepovšimnutá je rezoluce OSN k podpoře družstev, neznáme systémy družstevního bydlení třeba ve Skandinávii. Analýzou možností a vizí se nikdo nezabývá. Návrh zákona, který měl tuto formu též rehabilitovat dospěl v minulém funkčním období do třetího čtení a tam, těsně před volbami, propadl sítem.

Přitom možnosti financování družstevního bytu jsou pro občany mnohem dostupnější.

Absentuje revize právní úpravy a podmínek pro výstavbu. Například koncem minulého roku založila skupina mladých ekonomů a právníků Spolek a platformu „DoDružstva“, která sdružuje zájemce o družstevní bydlení a pomáhá s přípravou vhodných projektů a komplexně zajišťuje celý proces družstevní výstavby.

Pokud by se vláda tímto segmentem kvalifikovaně zabývala tak pochopí možnosti jejího využití. Je věcí České republiky a její definice, jak určí hladinu „potřebnosti“ rodin k podpoře, tedy jaký sociální status podmíní možnost dotace bez rizika nepovolené veřejné podpory, těch možností je více, jsou složité ale možné a vyžadují definici (notifikovaným) zákonem. Ale nezabývá se tím nikdo. Dalším možným způsobem, jak cenu družstevního bydlení snížit, je charakter družstev. Budou se totiž zakládat jako nezisková, takže odpadne potřeba mít na bytové výstavbě marži. Exekutiva přehlíží již existující právní úpravu sociálního družstva, které by mohlo být využito i pro sociální bydlení.

Bytové družstvo může působit v mnohých alternativách. Lze si představit družstvo podnikatelské, kdy několik investorů spojí své prostředky formou vkladů a úvěru a postaví bez jakékoliv podpory z veřejných prostředků byty určené k pronájmu klientům, nejen pro sebe.

Lze si přestavit družstvo, jehož členem je též právnická osoba. V praxi například město Teplice před více než dvaceti lety vložilo veškeré své byty vkladem do tamějšího bytového družstva. Tehdejší primátor Kubera se tak šikovně vyhnul regulaci nájemného, když družstevní nájem je a vždy byl koncipován jako nájemné ekonomické, nikoliv tržní ale bez ekonomických ztrát. Tento model v Teplicích funguje dodnes.

Další možností je též změna zákona o obchodních korporacích, která by neziskovým družstvům přinesla různé úlevy. Zároveň požaduje zpřísnění dohledu nad jejich hospodařením, aby nedocházelo k poškození zájmů družstevníků. Sociální družstvo však toto již splňuje.

Vše ukazuje, že možnosti využití družstev nejsou ochotni definovat úředníci státní správy, ale je třeba oslovit odborníky praxe, družstev, které mají s výstavbou zkušenosti. Třeba Družstevní marketingové sdružení ČR.

Je ale nutné zvážit co nejširší spektrum možností. Jen stručně zopakujme některé nové možnosti a technologie.

Pozornost je třeba věnovat metodám výstavby 3D tiskem. Ve světě jde již o rutinně využívanou levnější technologii, například v Kalifornii. Zabývají se jí mnohé instituce a podnikatelé v ČR. Odborníci ČVUT či technické univerzity v Liberci ale i mnohé firmy již tuto metodu ovládají, spolupracují se zahraničními firmami. Největší 3D tiskárna betonu v Česku a jedna z deseti největších na světě je ve Žďáru nad Sázavou. Exekutivu to (asi) nezajímá.

Je třeba prověřit, zda nové metody – formy zejména dostupného bydlení pro mladé lidi, například Tiny Housing (bydlení v malých domech) mají vhodné podmínky k využití a výstavbě podle stávajícího práva. Nebývají to objekty pevně spojené s pozemky a je třeba zvážit jejich využití jako startovací domy pro mladé lidi a rodiny.

Mimo jiné je třeba zvážit formy podpor z veřejných zdrojů zejména mladým rodinám, zohlednit počet dětí v rodině, taktéž pomoci v udržitelnosti bydlení seniorům. Ty musí být v souladu s principy veřejné podpory.

Je třeba též podpořit vhodnou formou i projekty PPP – spolupráce veřejného a soukromého sektoru. To si vyžádá revizi zákona o koncesních smlouvách a koncesním řízení a zákona o veřejných zakázkách. Revize spočívá v analýze, zda stávající úprava těmto bytovým projektům vyhovuje a současně je třeba hledat formy, jak podpořit jejich využití (nejen) z pohledu potřeb obcí a měst.

Dík situaci na trhu se rozšiřuje využití bytů jako investičních subjektů. Některé případy problémů se utlumily „dík“ kovidové krizi, kdy se zásadně ztlumil cestovní ruch, ten se však začíná obnovovat. Nedostatečně řešenou je oblast sdíleného a krátkodobého ubytování.

Je třeba zákonem upravit sdílené ubytování jako činnost zpravidla usnadňovanou platformami pro spolupráci, které vytvářejí otevřený trh pro dočasné využívání bytů a domů nebo jejich částí poskytované soukromými osobami.(AIRBNB) Jde o službu smíšené povahy spojující oddělitelně zprostředkování a nabízení služby on-line s následnou složkou poskytnutí samotné služby jako vztahem mezi poskytovatelem sdíleného ubytování (ubytovatel) a osobou (osobami), kterým je sdílené ubytování poskytováno (ubytovaným). Jde o poměrně nový fenomén. Zakladatelé původně hledali levnou formu pro „studentskou turistiku“, poskytnutí jednoho pokoje, kam lze dát nafukovací matraci, případně připravit snídani (Air Bed and Brekfast – 2008 San Francisko). Fenomén „krátkodobého pronájmu“ a „sdíleného ubytování“ nelze podstatou spojovat a oba vyžadují vlastní právní úpravu. Od diskutabilnímu „využívání bytu kolaudovaného jako byt k hotelnictví“ až po zneužití fenoménu sdíleného ubytování, kde nikdy nikdo nebydlel, jde o investiční byt a sdílení je jen zástěrkou. Včetně narušování soužití v domě, které trápí ostatní bydlící. Regulace právem je proto více než žádoucí. MMR ji ale dlouhodobě ignorovalo.

Konečně zcela bez řešení ani jeho náznaků je bydlení sociální.

Minulá vláda vedla nekonečné diskuse o nutnosti samostatného zákona o sociálním bydlením. Shodu nenalezla. Andrej Babiš ji nepovažoval za důležitou, a tak se nepřijalo nic. Systém výnosného „obchodu s chudobou“ pokračuje, jen se o něm přestalo mluvit.

Pokud by existoval zmíněný a v zásadě hotový zákon o neziskovém bydlení, pak by zákon o sociálním bydlení měl řešit jen poskytování pomoci fyzickým osobám prostřednictvím sociálního bydlení a příspěvku na bydlení a přinést potřebné definice, aby tato oblast nefungovala nadále jen jako výnosný „obchod s chudobou“ v nedůstojných podmínkách. Musí též obsahovat formy podpor potřebným osobám, systém pomoci v bytové nouzi je poskytována formou sociálního bydlení nebo formou sociální služby.

Sociální bydlení se zajišťuje formou smlouvy o sociálním nájmu bytu v dostupném nebo sociálním bytě za podmínek stanovených zákonem. Rozsah a formulace musí být dílem spolupráce MPSV a MMR.

Jak tuto katastrofální situaci v bydlení situaci napravit?

S malou omluvou – je chvályhodné, že se plnou energií věnujeme našemu předsednictví. Je velice obtížné čelit výzvám spojeným s ruskou agresí na Ukrajině. Migrační vlnou, poctivou solidaritou s lidmi prchajícími před agresí. Takový problém žádná s vlád po roce 1990 nemusela řešit. Žijeme ve složité době.

Ale státní aparát, exekutiva, musí průběžně pracovat na své agendě, čas není v bytové politice přítel a důsledek nečinnosti může mít pro občany katastrofální následky.

Pokud by se zhoršily ekonomické podmínky, splaskla umělá cenová bublina předražených bytů a dík rostoucím cenám hypoték nebyli věřitelé schopni plnit svůj závazek k bance, pak po čase banka uplatní svá práva a nemovitost prodá. Cenová hladina však může být podstatně nižší. Člověk přijde o nemovitost a zůstane mu dluh ve výši rozdílu mezi poskytnutým úvěrem a prodejem nemovitosti bankou. Nemáte nic, jen poměrně velký dluh zůstane. Myslím, že to by opravdu přivedlo mnohé lidi na pokraj zoufalství. Dál raději nemyslet. Tomu musí vláda zabránit.

Jak?

Když tomu (jak je zřejmé) politici nerozumí, neměli by se za to stydět, ale měli by oslovit odbornou veřejnost. Taková Rada vlády pro bydlení by též neškodila, mají takových různých poradních orgánu přehršli. Hlavní je začít pracovat! Vlastníci, nájemníci, realitní kanceláře, obce a města, developeři, podnikatelé ve stavebnictví, družstva, banky, stavební spořitelny, ti všichni mají svá odborná sdružení. Ministr může plnit svoji roli v předsednictví, jen by měl zadat úkol – vyzvat tyto subjekty, aby mu popsali, s jakými potížemi se potýkají v oblasti platného práva a jaké nové instituty by doporučovali, co je třeba změnit, jak podpořit popsané druhy výstavby a doplnit nabídku bydlení o levnější segmenty. Jde nejen o jejich činnost hospodaření s existujícím bytovým fondem ale i o novou výstavbu různých forem a užití.

Ministr zahraničí by pak mohl přes zastupitelské úřady získat pro své kolegy informace o modelech zejména nonprofitního bydlení. Nalezne je jak v Evropě, tak v USA či Kanadě, včetně zmíněných nových technologií. Stačí jeden pokyn, nic víc, systém funguje.

Výsledkem pak musí být revize bytové politiky a návrh nové legislativy či úpravy té stávající. Mementem potřebnosti korekcí (s jistým nadhledem) je film „Vlastníci“, popisující nesmyslné bariéry ve správě společného majetku. Porovnat naše Společenství vlastníků s Kanadským či Francouzským kondominiem je pro odborníka bohužel neblahý zážitek.

Je nejvyšší čas. Setrvá-li tato vláda v nastoleném kurzu, nezmění nic. Či chce svoji misi v této oblasti ukončit „jako vždycky“ bez jakéhokoliv řešení?

Považovat za zásadní podmínku zkvalitnění trhu pouze reformu stavebního práva, povolování staveb a územní plánování, pokud se k ní politici staví jako k jediné, je chybou. Hledat spásu (jen) v alternativách výstavby nájemních bytů je stejný omyl. Ale to bychom opakovali vyřčené.

JUDr. Ivan Přikryl


[1] Viz údaje a znalosti Asociace realitních kanceláří ČR

[2] Například firma „Tvůj správce, s.r.o., a jejich stránky a nabídka.

[3] Pochybnosti vyjadřuje i předseda SMO ČR František Lukl či investor Passer. Role obce jako realitní kanceláře je nejasná a postrádá smysl.