Šlechtová chce vypořádání pohledávek členů bytových společenství bez exekučního titulu

Ministryně Karla Šlechtová Foto: MMR

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) a Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD) požadují do novely Občanského soudního řádu, který je spolu s novelou Exekučního řádu právě projednáván v meziresortním řízení doplnit, aby bylo možno uspokojovat pohledávky příspěvků na správu domu a pozemku, nájemného za užívání družstevního bytu a pohledávky z poskytování plnění spojených s užíváním bytů v případech, kdy je výkonem rozhodnutí postižena jednotka, družstevní podíl nebo pohledávka na vypořádací podíl v bytovém družstvu, a to bez exekučního titulu, tedy bez soudního rozhodnutí.

Novela je jednou z priorit kabinetu, kterou chce prosadit do voleb. Jak vyplývá z připomínek obou míst, roste počet dlužníků v bytových domech a pohledávky bytových společenství vznikající při užívání bytů jsou dnes prakticky nevymahatelné.

Tím dochází k neúnosnému zvyšování nákladů na bydlení pro ostatní ukázněné bydlící, kteří jsou nuceni podílet se na úhradě dluhu třetí osoby, se kterou kromě „adresy“ nemají nic společného. U sociálně slabších bydlících v domě s neplatičem může mít toto zatížení závažné sociální dopady, tedy roztočení „dluhové spirály“, odpojení domu od dodávek energií, ztráta bydlení. „Situace se dlouhodobě, avšak rychle zhoršuje. Původně zasahovala především sociálně slabší oblasti, nyní ji však pociťují i bytová společenství v Praze.

Tento problém se týká třiceti tisíc bytových domů ve správě bytových družstev a sedmdesáti šesti tisíc bytových domů ve správě společenství vlastníků,“ vysvětluje MMR.

Náklady za neplatiče nesou ostatní

Bytová společenství jsou subjekty, pokračují připomínky, které hospodaří na principu vyrovnaného rozpočtu. Pravidelně vznikající náklady hradí z prostředků vybraných od svých členů. Na případné placení dluhů svých členů nemají bytová společenství prostředky. Pohledávky bytových společenství, resp. dluhy jejich neplatičů, jsou v zásadě charakteru provozního, resp. údržbového a spořícího. Jsou to tedy dluhy za provoz a údržbu domu včetně služeb (např. dodávky energií, úklid společných částí, odvoz odpadu nebo provoz výtahu v nich). Dluhy charakteru „spořícího“ jsou dlužné platby na dlouhodobé zálohy na opravu či modernizaci domu.

Byt vlastníka neplatiče je obvykle zatížen zástavními právy zajišťujícími půjčky. Jestliže je zpeněžen byt dlužníka v exekučním řízení, mají při rozdělování podstaty přednost banky a pohledávky ostatních věřitelů zajištěné zástavním právem. Tyto zajištěné pohledávky bývají v drtivé většině natolik vysoké, že na správce bytových domů nezbývá k rozdělení nic, dokonce ani náhrada nákladů řízení.  „BD a SVJ oproti bankám a ostatním zajištěným věřitelům nemají vliv na to, kdo se stane jejich členem a své pohledávky vůči členům si nemohou zástavním právem zajistit (členové BD a SVJ nemají důvod takové zajištění dobrovolně poskytnout; zákonné zástavní právo k jednotce bylo zrušeno). Nastává tak situace, že pokud nejsou uspokojeny pohledávky související s bydlením dlužníků v exekučním řízení, nesou jejich úhradu ostatní členové bytového společenství. Neplatič má přitom z prostředků uhrazených dalšími členy bytového společenství majetkový prospěch a čerpá z nich.“ Novelizací občanského soudního řádu by mělo být docíleno, aby byly při zpeněžování bytů ve vlastnických domech nebo družstevních podílů v bytových družstvech při výkonu rozhodnutí a v exekučním řízení z výtěžku přednostně uspokojovány pohledávky vyplývající z členství v bytovém společenství.

Z připomínek MMR rovněž vyplývá, že problémy s dlužníky se rychle zhoršují a prohlubují, např. i v důsledku následujících legislativních změn: Nejsou jednotné právní názory na otázku, zda s převodem družstevních podílů a bytů v nucených dražbách přecházejí také dluhy vzniklé v souvislosti s bydlením. Exekutoři a insolvenční správci v současné době postupují v praxi, jako by žádné dluhy nepřecházely, a z toho důvodu odmítají o těchto závadách informovat případné zájemce o koupi.

Přechod dluhů při převodu bytů je upraven v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, natolik nejednoznačně, že se setkáváme s různými výklady na jeho uplatnění, včetně úplného zpochybnění tohoto institutu. Správci domů tak prakticky nevědí, zda mají své pohledávky vymáhat po převodci, nebo nabyvateli.

Je žádoucí novelizovat insolvenční zákon

Bytová družstva již nemohou vypovědět nájem bytu neplatícímu členovi. Zbývá pouze vyloučení z družstva, což je proces složitější a způsobuje, že dluh na družstevním bytě vzrůstá o dalších šest až dvanáct měsíčních plateb. „Zejména velká bytová družstva spravující větší množství bytových domů prozatím rozkládají problémy s neplatiči do celkového hospodaření a dopady na jednotlivé bydlící nejsou (alespoň prozatím) tak drastické. I tato družstva se však ocitají na hraně možné existence. Často evidují dluhy v řádech milionů korun. Pokud se však v obdobné situaci ocitnou společenství spravující jen jeden bytový dům, kdy nutnost uhradit dluh bude rozložena mezi velmi malou skupinu ostatních bydlících v domě, nebudou výjimečné případy, kdy dojde k odpojení bytových domů od dodávek služeb. Tato situace bude mít závažný dopad na ostatní bydlící, kteří budou dále stahováni na sociální dno, a může se stát, že o bydlení úplně přijdou. Tento důsledek není nereálný, dokud v dohledné době nedojde k nápravě,“ varuje MMR, podle nějž by navržené řešení tuto hrozbu odvrátilo. Přispělo by rovněž ke snížení nákladů na bydlení řádně platících osob. Dluhy související s bydlením přitom obvykle nedosahují takové výše, aby po jejich uhrazení při dalším rozdělování podstaty nebyly z podstatné části uspokojeny i pohledávky zajištěných věřitelů, kteří se na rozdíl od BD a SVJ mohou sami rozhodnout, zda s dlužníkem uzavřou nebo neuzavřou smluvní vztah a mají možnost své případné nároky smluvně zajistit. Úhrada dluhů vůči bytovým společenstvím je podle MMR ostatně i v zájmu zajištěných věřitelů, neboť „dobrá kondice“ bytového domu nakonec zvýší výtěžek z prodeje tohoto majetku. „Situace s dlužníky v bytových domech v ČR je mimořádná ve srovnání s právní úpravou v okolních státech (Německo a Rakousko). Tam platí, že pohledávky související s bydlením mají přednost před ostatními pohledávkami (i pohledávkami zajištěnými). Pohledávky neuspokojené ve vymáhacím řízení přecházejí na nabyvatele bytu. Dluhy „z bydlení“ jsou tak uhrazeny vždy – buď přímo při zpeněžení bytů, nebo později vydražitelem bytu,“ uzavírá MMR s tím, že obdobně má na neuspokojivou situaci vliv i úprava insolvenčního řízení, specifickým problémem pro pohledávky BD a SVJ je institut oddlužení.

V insolvenčním řízení je třeba tyto pohledávky hradit jako pohledávky za podstatou. „Z výše popsaných důvodů není možné pohledávky bytových společenství v oddlužení uspokojovat jen částečně. Souběžně s navrženou úpravou občanského soudního řádu je proto žádoucí novelizovat i insolvenční zákon.“

Dušan Šrámek