Nechránit vlastníka bytu znamená vytvářet novou chudobu. Proč politici mlčí o související příčinách drahého bydlení?
Stát, který rezignoval na vymáhání práva a ochranu vlastnictví, nevytváří sociální spravedlnost. Jen přenáší chudobu a neštěstí z jednoho člověka na druhého. A kdo je to ten stát? Kritika tady jednoznačně míří na zákonodárce a v druhé řadě na soudy.
Zastírací argumentace
Při každé diskusi o krizi bydlení posloucháme od politiků napříč spektrem stále stejný argumentační kolovrátek. Mluví se o tom, jak stát nebo obce vyčlení pozemky, jak zrychlí stavební řízení, jak postaví tisíce nových bytů nebo jak dotacemi a snížením inflace následně banky zlevní hypotéky. Všechna tato řešení se točí okolo jediného předpokladu: že problémem je pouhá fyzická absence betonových, cihelných či jiných zdí.
Politici se ale vyhýbají pojmenování toho podstatného: stát naprosto selhal v nápravě pravidel, která trh deformují zevnitř. Především rezignoval na efektivní ochranu vlastníka nemovitosti před neplatičem.
Mýtus o bohatém pronajímateli
Veřejná debata o krizi bydlení je často zkreslena představou, že pronajímatel je anonymní dravý fond nebo milionář s desítkami bytů. V české realitě je ale nemalá část pronajímatelů tvořena běžnými drobnými střadateli. Jsou to lidé, kteří si na byt našetřili celoživotní prací, nebo dobře prodali chatu či chalupu, aby si vylepšili skromný důchod a zabezpečili se na stáří.
Pokud takový drobný majitel narazí na neplatiče, ať už jde o člověka v těžké životní situaci, nebo o cynického kalkulátora, dostává se do absolutní bezmoci. Soudní vyklizení neplatiče a uvolnění vlastního majetku trvá v České republice běžně dva až tři roky. Nový zákon s příkazem k vyklizení nic podstatného nevyřešil. Stačí proti němu podat odpor a věc je zpátky ve starých letitých kolejích.
Po celou tuto dobu vlastník bytu ze svého platí zálohy na energie, teplo a příspěvek na chod domu, zatímco nájemné a platby za energie nevidí. Vzhledem k nastavení českého exekučního a insolvenčního systému jsou přitom vzniklé škody v drtivé většině případů z právního hlediska nevymahatelné.
Stát tak ze dne na den udělá z poctivého vlastníka, nezřídka seniora, chudáka, který doplácí na cizího člověka, zatímco sám končí na hranici přežití. Stát fakticky přenesl své sociální břemeno na bedra soukromého občana. Hmotněprávní ochrana nájemníka je v Česku mimořádně silná a patří k nejsilnějším v Evropě. Problém není v ní, ale v tom, že když nájemník přestane platit, řízení o jeho vyklizení trvá roky.
Důsledek? Statisíce prázdných bytů a drahé nájmy pro poctivé
Výsledkem této právní nejistoty je zcela racionální reakce trhu:
- Byty zůstávají prázdné. Než riskovat dvouletý soudní spor, zničený byt a stotisícové dluhy, nechtějí desítky tisíc majitelů své byty vůbec pronajímat. MMR odhaduje celkový počet prázdných bytů na 570 000, z toho až 200 000 v bytových domech.
- Přirážka za riziko. Ti, kteří byty pronajímají, promítají riziko neplatiče do ceny nájemného. A nejen to: kryjí se ročními nájmy, které nájemníkům skutečnou stabilitu nezajišťují. Poctiví nájemníci tak ve vyšším nájmu doplácejí na ty nepoctivé a delších smluv se dočkají spíše výjimečně.
- Tvrdá filtrace. Majitelé se bojí pronajmout byt zranitelným skupinám, jako jsou samoživitelky nebo senioři, protože u nich je případné vyklizení procesně nejsložitější. V systému této filtrace navíc chybí možnost získat informace o neplatičích, protože takový registr neexistuje a systém doporučení od pronajímatelů, kde zájemce o byt bydlel dříve, je spíše sporadický než pravidelný.
Místo toho, aby stát zavedl funkční a rychlé mechanismy (např. zrychlené příkazy k vyklizení neplatiče do 30 dnů po skončení smlouvy či vzniku dluhu), vymýšlejí politici drahé garanční fondy, dotace a úřednické aparáty na podporu bydlení.
Naivní představa, že obce budou najímat byty a za neplatiče platit nájemné vlastníkům, navíc naráží na trestní právo, které zná paragraf o porušení povinnosti při správě cizího majetku. A co je na tom odpovědného, platit z obecního rozpočtu za nějakého soukromníka jeho dluhy? Jaké zastupitelstvo za tohle zvedne ruku, i kdyby stát nějakou tu dotaci poslal?
Stát dokolečka hledá drahá náhradní řešení pro požár, který sám založil. Ke změně by stačilo rychlé a důsledné vymáhání práva.
Slepá skvrna jménem družstevní bydlení
Stejně macešsky se politici staví k dalším formám bydlení, které by mohly trhu ulevit. Příkladem je družstevní bydlení.
Zatímco v zahraničí představují družstva páteř dostupného bydlení pro střední třídu, české zákonodárství, konkrétně úprava v zákoně o obchodních korporacích, staví bytovým družstvům do cesty tak nesmyslné administrativní a finanční překážky, že je tento model v praxi téměř zablokovaný. Zakládat dnes nové bytové družstvo je nejen legislativní očistec, ale především riziko, o kterém se v politických programech raději vůbec nemluví.
Krize bydlení v Česku není jen o tom, že se málo staví. Je to především krize vynutitelnosti práva a špatně nastavených pravidel. Dokud politici nenajdou odvahu říci, že vlastnické právo musí být chráněno stejně důsledně jako sociální smír, jen obtížně přibude na trhu dostatek volných bytů a ceny nájmů dolů nepůjdou, bez ohledu na to, kolik pozemků obce pro novou výstavbu vyčlení.
