Historie potvrzuje, že rozvoj družstevní formy hospodaření byl vždy spojen s absencí jakékoliv potřebné služby. Platí to i o polovině devatenáctého století a vzniku družstev výrobních, spotřebních, pojišťovacích či bytových, přelomu devatenáctého a dvacátého století, kdy (nejen) v Rakousko-Uhersku vznikaly neziskové bytové společnosti, ad absurdum i o konci padesátých let v Československu, kdy vize komunistů dát každému bezplatné bydlení kvůli ekonomickým problémům neuspěla, a tak obnovili družstevní výstavbu, kterou deset let před tím likvidovali.
Krize dostupnosti bydlení je tématem současnosti v mnohých zemích světa. Nechci rozebírat všechny příčiny, růst cen, nefunkční tržní prostředí, kde absentují některé levnější formy výstavby až třeba po důsledky kovidové krize.
Družstva v České republice po diskutabilní transformaci v devadesátých letech vykonávají profesionální práci ale v rámci již v minulosti vybudovanému systému. Snad by i pro ně zdejší zkušenost mohla být inspirací.
Například jistě zajímavou alternativou v USA jsou družstva s omezeným kapitálem (LEC), která si od developera, investora koupí konkrétní podíl na jeho projektu pomocí úvěru a svým členům stanoví podmínky pro jeho splácení, přičemž člen platí jen ekonomické náklady provozu a údržby, nikoliv tržní nájemné a družstvo tento princip zaručuje trvale.
Americký model je vytvořen tak, aby cenová dostupnost pro koupi podílu v projektu byla podpořena různými formami vládní či komunální podpory či nízkoúrokovým financováním s delší dobou splatnosti. Obsahuje již zmíněná trvalá cenová omezení pro případný další prodej podílu v družstvu a tak zaručuje trvalou cenovou dostupnost. Právě ona trvalé cenová dostupnost je primárním důvodem, proč jsou tato družstva zakládána. Minimální délka této fixace je obvykle 40 let a při odchodu z družstva má člen právo na vypořádání konkrétně stanovených položek, vesměs vzniklých tvorbou rezervních fondů na opravy a podobně. Převládají však družstva s trvalou fixací ceny.
Často též obec, pokud družstvu poskytlo jistou podporu, požaduje, aby se členy družstva staly rodiny či osoby s určitým limitem příjmů, to bývá otázkou místní jurisdikce, především její programy a granty. Sama obec družstva nezakládá. Často se této formy využívá pro rekonstrukci starších domů. Tato družstva mají též úlevy na dani z nemovitosti.
Například nezisková organizace City First Enterprises je nezisková organizace ve Washingtonu, DC, která podporuje vznik takových subjektů a jejich činnost. Má svoji partnerskou banku, spolupracuje na rozvoji komunity, a podporuje nájemníky s nízkými příjmy. Pomáhá zakládat družstva s omezeným kapitálem.
V New Yorku pak společnost UHAB (Urban Homesteading Assistance Board) pomáhá zakládat tato družstva pro lidi s nízkými a středními příjmy. Obdobné organizace dnes naleznete od San Franciska po Miami jako účinné nástroje pro podporu dostupnosti bydlení.
V Kalifornii pak působí centrum pro rozvoj družstev (California Center for Cooperative Development). To pomáhá při zakládání bytových družstev, která jsou demokraticky kontrolované korporace zřízené za účelem poskytování bydlení členům. Každá domácnost vlastní podíl ve společnosti, která opravňuje člena k obsazení bytové jednotky. Družstvo je obvykle financováno prostřednictvím paušální hypotéky, která pokrývá celý majetek a členové platí měsíční účetní poplatky na pokrytí hypotečních plateb a provozních nákladů.
Bytová družstva mohou mít více alternativ. Družstvo se týká organizační struktury podniku, nikoli typu jednotky. Takový model lze použít pro rodinné domy, obytné budovy, jednotlivé byty, nebo též v poslední době vznikající mobilní domácí parky, tedy pro jakýkoliv typ bytové výstavby. Bytová družstva jsou zřízena za účelem řešení bytových potřeb členů.
Vznikají především bytová družstva s omezeným kapitálem. Ta omezení zaručují, že poskytují trvale cenově dostupné možnosti vlastnictví domů pro domácnosti s nízkým a středním příjmem. Rozvoj těchto typů družstev je často financován kombinací soukromých a veřejných prostředků. Ceny akcií v těchto družstvech jsou obvykle nízké a členské domácnosti nemusí vlastnit více než jednu akcii. Pro další zachování cenové dostupnosti a zabránění spekulativnímu dalšímu prodeji jsou na prodej akcií stanovena cenová omezení.
Kalifornské právní předpisy uznávají a regulují bytová družstva s omezeným kapitálem. Tato legislativa zajišťuje dlouhodobou dostupnost akcií omezením zvýšení cen akcií na nejvýše 10% za rok a nařizuje, aby veškeré zisky z prodeje celého družstva byly věnovány veřejným nebo charitativním subjektům.
Existují samozřejmě též bytová družstva s tržní sazbou podílu, ta působí na soukromém trhu. V těchto družstvech, někdy označovaných jako akciová družstva, zajišťují jednotliví členové družstev soukromé financování nákupů akcií. Členové družstva zřizují stanovy, které mohou omezit obsazenost majitelů domů nebo omezit pronájem jednotek. Když se člen odstěhuje, akcie se prodávají v plné tržní hodnotě.
Právě nabídka různých alternativ bytových družstev jsou koncipovány tak, aby vyhovovaly potřebám členů. Jednotky jsou navrženy tak, aby vyhovovaly potenciálním změnám života, které mohou doprovázet stárnutí. Komunity si mohou vytvořit též společenské místnosti, fitness centra, bazény, parky s možností nabízených při jakémkoli věkově omezeném rozvoji. Mohou také zahrnovat různé stupně individuální péče. Výhodou modelu spolupráce je to, že umožňuje členům vlastnit svou jednotku a zahrnuje demokratické rozhodování, které zajišťuje, aby senioři měli hlas ve všech aspektech komunitního života. Tedy existují opravdu všechny alternativy a praxe dokazuje jejich plnou dlouhodobou funkčnost.
Kalifornské centrum pro rozvoj spolupráce družstev (CCCD) je certifikovaným poskytovatelem technické pomoci (CTAP) a přidruženým členem národních neziskových organizací. [1]
CCCD podporuje kooperativní identitu, hodnoty a zásady pro pokrok v současném kooperativním hnutí poskytováním vzdělávání, technické pomoci a pomáháním různým typům družstev sjednocovat se napříč těmito společnými tématy.
CCCD pomáhá lidem používat kooperativní model ke spolupráci při dosahování toho, čeho nemusí být schopni dosáhnout sami. Poskytuje pomoc skupinám, které chtějí vytvořit dostupné příležitosti k vlastnictví domu založením bytového družstva, nebo rodičům, kteří chtějí vytvořit družstvo péče o děti, aby získali dostupnou dostupnost, vysoce kvalitní péče s hodinami nebo jinými možnostmi, které odpovídají jejich potřebám. CCCD poskytuje pomoc komunitním skupinám, které mají zájem o vytvoření spotřebitelského CSA, jako je Lake County Community Co-op, nebo místní obchod s potravinami, který se zaměřuje na zdravé výrobky, místní potravu vytvořením potravinového družstva, jako je Placerville Co-op.
V České republice politici vědí málo o postavení družstev ve světě či zde, v USA. Nechápou, proč jsou podporovány jak republikány, tak demokraty. Ostatně známá jsou Trumpova slova, že družstva spojují lidi, kteří nemají jen nataženou ruku pro pomoc, ale tu hledají sami.
Právě úvaha nad alternativami by měla vést odborníky k revizi právní úpravy družstev. Málo se u nás hovoří o využití již platné právní úpravy družstev sociálních. Ta se blíží družstvům s omezeným kapitálem, zejména omezení proti principu „lehce získal, draze prodal“. Budeme se zabývat těmito alternativami a též se snažit přesvědčit politiky, že řešení řady otázek mají přímo před sebou právě v družstevních formách podnikání. Jednoduchý a funkční model.
JUDr. Ivan Přikryl
[1] ROC USA ®. CCCD a ROC USA pomáhají při přechodu soukromě vyráběných bytových parků na rezidentské komunity nebo ROC z původní prodejní smlouvy na uzavření úschovy, stejně jako pomoc po koupi obyvatelům. Podrobné informace o CaliROC, vidět: www.caliroc.org
