Developer koupí pozemek, připraví projekt, oběhne desítky úřadů a několik let čeká na razítka. Když už se povolení blíží, část dokumentace mezitím zastará a celý proces se znovu vrací na začátek. Právě podobné příběhy by mohla podle advokáta Vojtěcha Faltuse změnit novela stavebního zákona. „Budeme moci formálně předkládat i návrh vypořádání námitek stran. To může úřadům výrazně pomoci,“ řekl na konferenci České justice a Ekonomického deníku Právo a stavebnictví partner advokátní kanceláře Aegis Law.
Sněmovna ve čtvrtek projednávání návrhu přerušila. Od opozice ve čtvrtek zaznívaly výhrady, že vládní koalice předkládá takto rozsáhlou změnu jako poslanecký návrh bez připomínkového řízení. Zaznívaly obavy z případného personálního kolapsu, pokud nynější úředníci nebudou chtít přejít do státního úřadu. Podle odborníků je ale současný stav neudržitelný.
Jak to nyní vypadá v praxi? Developer podá žádost, přinese desítky razítek a stanovisek, několik let doplňuje dokumentaci a nakonec dostane rozhodnutí na desítkách a více stran. Stačí přitom jedna procesní chyba a celý spor může skončit u soudu. Právě tak dnes podle developerů i právníků funguje povolování staveb v Česku. „Řada sporů dnes nevzniká kvůli samotné stavbě, ale kvůli procesním chybám a nepřehlednosti řízení,“ řekl Faltus.
Méně razítek a méně úřadů
Novela podle něj mění i samotnou strukturu stavebního řízení. Počítá například s integrovanou státní stavební správou, která má odstranit situace, kdy do povolování vstupují desítky různých úřadů a institucí. „Dnes často trávíme roky tím, že doplňujeme dokumentaci, opravujeme procesní věci a vypořádáváme námitky, místo aby se řešilo samotné povolení stavby,“ uvedl Faltus.
Změna má také omezit takzvanou systémovou podjatost. Tedy případy, kdy o velkých projektech rozhodují úředníci spadající pod samosprávy, které mají zároveň vlastní politické nebo ekonomické zájmy. Podle Faltuse mohou tyto změny po letech výrazně rozhýbat českou výstavbu a tím časem učinit bydlení dostupnějším.
Novela zároveň počítá s tím, že většina závazných stanovisek a vyjádření dotčených orgánů bude integrována přímo do stavebního řízení. Podle vládní zmocněnkyně pro zavádění stavebního zákona Hany Landové má změna odstranit situace, kdy stavebníci ještě před podáním žádosti obcházejí jednotlivé úřady a sbírají samostatná stanoviska. „Jen 25 procent záměrů dnes projde úřadem na první dobrou. Tři čtvrtiny projektů se vracejí po přezkumu zpátky,“ uvedla Landová.
Projekty zastarávají ještě před povolením
Jedním z největších problémů současného systému je podle developerů i právníků to, že stavební úřady dnes často detailně přezkoumávají technické řešení staveb místo samotného procesu povolení.
„Stavební úřad má řešit proces povolení, ne technické náležitosti dokumentace,“ uvedl předseda představenstva Trigema Marcel Soural. Podle něj se z úředníků postupně stali „oponenti“ projektantů a architektů. Výsledkem jsou stále rozsáhlejší dokumentace, delší rozhodnutí a další průtahy.
Mohlo by vás zajímat
Na problém upozornila i Landová. Podle ní dnes stavebníci často musejí obnovovat stanoviska a dokumentaci jen proto, že se během řízení změní technické normy nebo právní předpisy. „Záměr se dnes posuzuje ke dni vydání rozhodnutí, ne ke dni podání žádosti,“ uvedla Landová. Právě to podle ní vede k tomu, že dokumentace během dlouhých řízení zastarává a projekty se opakovaně vracejí k dopracování.
Část sporů se může přesunout k soudům
Faltus zároveň upozornil, že novela výrazně mění i systém opravných prostředků. U části vyhrazených staveb totiž nově nebude možné klasické odvolání, a spory se tak mohou mnohem častěji přesouvat přímo ke správním soudům. „Zkracují se lhůty i možnost přezkumu klasických správních rozhodnutí a břemeno se posouvá na soudy,“ řekl Vojtěch Faltus.
Předseda Nejvyššího správního soudu Karel Šimka v této souvislosti upozornil, že větší tlak bude nově na kvalitu samotných rozhodnutí stavebních úřadů. „Ve chvíli, kdy vím, že vydávám jednoinstanční rozhodnutí, tak si musím dát zatraceně pozor,“ uvedl Šimka.
Podle něj budou muset úřady zavést silnější vnitřní kontrolu rozhodnutí, protože větší část sporů může skončit přímo u správních soudů.
Čím víc stran, tím víc žalob
Developerský sektor očekává, že kratší a jednodušší rozhodnutí sníží množství obstrukcí i soudních sporů. Současná rozhodnutí mají podle účastníků debaty často desítky až stovky stran.
Podle Sourala by se rozhodnutí měla vejít maximálně na několik stran místo dnešních rozsáhlých dokumentů. Novela proto výrazně posiluje odpovědnost autorizovaných projektantů a odborníků.
Investoři odcházejí jinam
Prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Zdenka Klapalová upozornila, že dlouhé povolovací procesy už nezačínají být jen problémem developerů, ale celé konkurenceschopnosti Česka. „Investoři potřebují předvídatelné prostředí. Pokud nevědí, jestli projekt povolí za dva roky nebo za deset, začnou investovat jinde,“ uvedla Klapalová.
Podle ní dnes nejde jen o rychlost samotného stavebního řízení, ale hlavně o právní jistotu a stabilitu pravidel. Právě nepředvídatelnost podle ní zdražuje financování projektů a komplikuje příchod zahraničního kapitálu.
