Méně razítek a jednodušší povolování, ale také zásadní změna fungování stavebních úřadů. Novela stavebního zákona má zásadně změnit pravidla, podle kterých se v Česku povolují stavby. V odborných kruzích ale panují obavy, zda skutečně přinese rychlejší a předvídatelnější řízení. Rozsáhlý předpis navíc během projednávání prošel množstvím změn a i stavební úředníci a další experti se teprve seznamují s tím, co přesně má nově platit. Česká justice přináší přehled nejzásadnějších novinek, které novela přináší.
Novela od základů přestavuje stavební řízení. Zřizuje centrální stavební správu v čele s Úřadem rozvoje území. Ten má povolovat největší stavby, jako jsou silnice, elektrárny a velké bytové projekty s podlahovou plochou nad 10 tisíc metrů čtvereční, což zpravidla čítá kolem 200 bytů. Zároveň má Úřad rozvoje území metodicky řídit podřízené úřady v krajích a obcích.
Novela zároveň ruší závazná stanoviska dotčených orgánů od památkové péče až po životní prostředí. Tyto chráněné zájmy se nově mají posuzovat v rámci jednoho řízení přímo na stavebním úřadě. „Novela se snaží velmi výrazně omezit předchozí putování po úřadech a sbírání razítek před vstupem na stavební úřad,“ vysvětluje podstatu novinky vládní zmocněnkyně pro zavedení stavebního zákona Hana Landová.
Neznamená to ovšem, že by zákon přestal jednotlivé veřejné zájmy chránit. Mění se především způsob, jakým se jejich ochrana do stavebního řízení dostane. U některých agend má stavební úřad rozhodovat sám. Jinde se opře o odborná vyjádření a u nejvýznamnějších veřejných zájmů zůstane samostatný režim.
Podle ministryně pro místní rozvoj a spolupředkladatelky návrhu Zuzany Mrázové (ANO) má díky těmto změnám novela „odstranit zbytečné řetězení řízení, srozumitelněji a jasněji rozdělit odpovědnost mezi státní správu a samosprávu, mezi úředníky, stavebníky a projektanty“. Výsledkem pak má být, aby se o stavebních záměrech rozhodovalo v předvídatelné a v přiměřené době.
Nekontrolované změny „za pochodu“
Plán vlády zní chvályhodně. Podle expertů ho ale zkomplikoval způsob, jaký novela vznikala. Návrh neprošel standardním připomínkovým řízením, vládní poslanci ho předložili jako poslanecký. To se následně odrazila na extrémním počtu pozměňovacích návrhů, jimiž vládní i opoziční poslanci původní návrh upravovali. Ve sněmovně se jich sešlo na 130 včetně komplexního pozměňovacího návrhu, jímž novelu za pochodu „ladili“ sami předkladatelé.
Výsledkem je komplikovaný zákon, u nějž teprve experti odhalují některé překvapivé vazby mezi paragrafy. „Na zpracování pozměňovacích návrhů, jejich promítnutí do celého předpisu a provazbu mezi pozměňovacími návrhy prakticky už nikdo nedohlíží,“ uvádí partnerka Sedlakova Legal a expertka na stavební právo Kristýna Faltýnková. Záleží totiž jen na výsledku hlasování, jaká kombinace pozměňovacích návrhů projde. „Tím je tato ‚volná legislativní tvorba‘ nebezpečná, protože už neexistuje finální sladění a komplexní pohled na výsledný návrh,“ pokračuje Faltýnková.
To bylo také jedním z důvodů, proč se novelu na poslední chvíli pokusil zastavit Senát. „Sporných bodů je v novele obrovské množství. Sice jistě chceme, aby stavební řízení i územní plánování bylo kvalitní, odborné a rychlé. Ale ne za každou cenu,“ uvedla senátorka Hana Kordová Marvanová (nezávislá).
Úřadů má být méně
Systém se přitom nemění jen procesně. Zásadně zeštíhlet má samotná struktura stavebních úřadů. Dnešních přibližně 600 stavebních úřadů na obcích a krajích nahradí 14 krajských ředitelství a zhruba 205 územních pracovišť.
Právě přechod na nový systém je ale jednou z největších neznámých celé reformy. „Úřadů má být třetina oproti současnému počtu. Ale samozřejmě i předávání spisů na počátku může způsobit problémy a prodlení, s tím jsme se potýkali již po přijetí nového stavebního zákona,“ upozorňuje Faltýnková.
Otázkou je také personální a organizační připravenost. Řada stávajících úředníků je už v důchodovém věku, další deklarovali, že do nové státní správy přejít nehodlají. Někteří se nechtějí učit nová pravidla, jiné si chtějí udržet obce.
Bývalý ministr dopravy Martin Kupka (ODS) v té souvislosti připomíná těžké začátky zřizování specializovaného dopravního a energetického úřadu, který vznikl k 1. lednu 2024. „Tam jsme se v prvopočátku bavili o nějakých 80 lidech. A můžu vás ujistit, že zajistit relevantní odborníky pro tento úřad bylo velmi náročné,“ řekl Kupka České justici. Zdůraznil zároveň, že plánovaný rozměr nové státní stavební správy je mnohonásobně větší. Jde tudíž očekávat ještě větší těžkosti.
„Nevíme, jak bude fakticky fungovat nová stavební správa, jestli bude dostatečně vnitřně koordinovaná a hlavně personálně vybavená, aby všechny aspekty povolovacího procesu zvládla,“ říká Faltýnková. Právě na tom může záviset, zda se papírově jednodušší systém promění také v rychlejší systém v praxi.
Rok na přípravu
Vláda pro jistotu počítá s postupným náběhem nové soustavy. „Nechceme způsobit něco podobného, co se stalo v minulém volebním období s digitalizací. Chceme, aby byly předem zajištěny přesuny kompetencí a agend,“ ujišťuje vládní zmocněnkyně Landová.
Od 1. ledna 2027 vznikne na základu nynějšího Dopravního a energetického úřadu centrální Úřad rozvoje území. Ten má o vyhrazených stavbách, tedy například dálnicích či bytech, rozhodovat v zrychleném jednostupňovém řízení. Od 1. ledna 2028 se má dotvořit soustava krajských a obecních pracovišť.
„10 000 metrů čtverečních není povolenka“
Velkou pozornost vzbudila nová kategorie vyhrazených staveb. Do ní mají nově spadat mimo jiné již zmíněné bytové domy s plochou nad 10 tisíc metrů čtverečních. Novela jim nově dává statut výstavby ve veřejném zájmu.
Právě tato změna vyvolala kritiku části opozice a některých dalších aktérů, kteří se obávají zvýhodnění velkých developerských projektů. Jednostupňové rozhodování kritizuje například Hana Marvanová. „To je ukázkový příklad dvojího metru a popření rovnosti před zákonem. Malí stavebníci či družstva a obce budou mít povolení stavby komplikovanější než velcí developeři,“ zdůraznila senátorka.
Faltýnková ale upozorňuje na nutnost odlišit samotný zvláštní procesní režim od představy, že by takové projekty automaticky dostaly „zelenou“.
Obdobně ve sněmovně argumentovala také ministryně pro místní rozvoj Zuzana Mrázová. Zdůraznila, že zákonným kritériem pro povolení stavby není majetek investora, ale povaha a rozsah daného záměru. „Vyhrazená stavba nedostává volnou cestu k povolení, ani když jde o bydlení. I ona musí splnit požadavky dané územně plánovací dokumentací, musí splnit požadavky na ochranu veřejných zájmů, infrastruktury a chránit práva účastníků,“ uvedla ministryně.
To, že se bytové projekty stanou vyhrazenými stavbami, navíc podle ní neznamená, že má zákon favorizovat velké soukromé developery. „Stavebníkem může být stejně tak soukromý developer jako stát, kraj nebo obec,“ zdůraznila Mrázová.
Bez odvolání
Zásadnější změnou ale je, že u vyhrazených staveb nebude možné využít klasické odvolací řízení. Stavební povolení mají nově na základě žaloby přezkoumávat pouze soudy. Novela ale omezuje i jejich rozhodování.
„Pokud by soud dospěl k závěru, že by měl povolení záměru zrušit, měl by současně zvažovat, zda to vůbec má smysl udělat. Konkrétně má posoudit, zda by újma stavebníka významně nepřevážila újmu ostatních účastníků řízení, případně zda by zrušení povolení záměru nebylo v rozporu s veřejným zájmem,“ uvádí partner advokátní kanceláře Aegis Law Vojtěch Faltus. A protože velké bytové projekty budou zároveň ve veřejném zájmu, budou soudy zřejmě narážet na tvrdý limit.
Pro developery tak může být nový režim atraktivní především tím, že cesta k pravomocnému rozhodnutí bude kratší. Pro obce, sousedy či další účastníky řízení ale může přinést zásadní omezení v tom, jak mohou sporný stavební záměr zastavit.
Zrychlí se povolování? Není to vůbec jisté
Na papíře má novela povolovací proces zjednodušit a zrychlit. Zmizí část samostatných vyjádření, úřady budou organizačně sjednocené a návrh počítá také se zkrácenými lhůtami a v některých případech s fikcí vydání souhlasu. Jenže právě tady může být rozdíl mezi zákonem a realitou největší. „Pokud by došlo k zavedení fikcí a zkrácených lhůt, potom by ke zrychlení došlo nepochybně. Ovšem kvalita takového povolovacího procesu je přinejmenším diskutabilní,“ obává se Faltýnková.
Fikce má totiž dvě strany. Pokud úřad rozhodnutí nevydá včas proto, že je neefektivní, může být užitečným nástrojem, jak úřad přimět lhůty dodržovat. Pokud ale úřad nestíhá kvůli nedostatku zaměstnanců a přetížení, může se ze stejného mechanismu stát problém. „Může vznikat nejistota, zda takové rozhodnutí nebude snadněji napadnutelné,“ podotýká Faltýnková.
Černé stavby: možnost legalizace i po letech
Další výraznou novinku, která může výrazně ovlivnit stavební praxi, představuje změna pravidel pro nepovolené stavby. Základní pravidlo zůstává: černá stavba má být odstraněna. Novela ale nově pracuje s možností, že k odstranění nedojde, pokud by představovalo „zcela zjevně zásah nepřiměřený přínosům“. Právě z výkladu tohoto nového pojmu mají právníci obavy.
„Vůbec se neřeší, pro koho by to měl být přínos. Je tedy zjevné, že úprava míří na přínos stavebníkovi. Jinými slovy, stavebník si postaví načerno stavbu a pokud z toho má přínos, může ji zlegalizovat. To bude mít reálně prakticky vždy,“ míní Vojtěch Faltus z Aegis Law.
Při legalizaci černé stavby mají sice i po novele zůstat zachovány základní podmínky – stavba nesmí zasahovat do veřejných zájmů ani do práv třetích osob, není ale jisté, že to bude na obranu proti nelegální výstavbě stačit. „Vzniká tak prostor pro úvahy, zda na vydání povolení, byť v rychlejším režimu než doposud, vyčkávat,“ podotýká Faltýnková.
Havlíček: Museli jsme udělat zásadní změnu
Podle ministra průmyslu a obchodu Karla Havlíčka, který patří k hlavním zastáncům novely, ale byla radikální změna pravidel nevyhnutelná. „Naprosto rozumím tomu, že nemusí být každý uspokojen. Nikdy nebude u takovéhoto zákona každý uspokojen – to je vyloučené. Pokud chceme udělat deregulační změnu, musí to být změna zásadní. Nemůžeme to dělat kosmetickými úpravami, jinak se dostaneme do nekonečné smyčky,“ uvedl ministr.
Zároveň připustil, že ne na všem panovala shoda a že některé otázky může být potřeba řešit později. „To, na čem jsme se nedokázali shodnout, tak nechme v tuto chvíli plynout. A pokud bude jakákoliv změna nutná, tak ji udělejme,“ prohlásil.
Právě tento přístup ale zároveň ukazuje hlavní otázku, která nad novelou visí: bude zásadní změna skutečně znamenat jednodušší a rychlejší stavební řízení, nebo se část dnešních problémů pouze přesune do nové soustavy?
Výsledek tak podle expertů není jednoznačný. Samotná myšlenka státní stavební správy pro většinu nepředstavuje problémem. Smysl může dávat i integrace dotčených agend nebo omezení množství samostatných závazných stanovisek. Podmínkou ale je, aby nový systém skutečně fungoval.
Právě to ale zůstává nejisté i kvůli tomu, že novelu ještě mohou změnit další instance. Do hry může vstoupit především prezident, k jehož podpisu novela nyní míří. Starostové a nezávislí navíc na začátku září oznámili plán nechat novelu přezkoumat Ústavním soudem. „Naši senátoři jsou připraveni napadnout tento paskvil u Ústavního soudu,“ oznámil první místopředseda hnutí Lukáš Vlček.
