32 let čekání na finální razítko. I tak podle vládní zmocněnkyně pro zavedení stavebního zákona Hany Landové vypadá územní plánování a povolování staveb v Česku. V rozhovoru pro Českou justici hovoří o změnách, které má přinést projednávaná novela stavebního zákona a rozkrývá její složité pozadí. Vysvětluje, proč se kolem novinek šíří řada mýtů a polopravd.
Co podle vás patří mezi nejdůležitější body novely stavebního zákona s největším dopadem na trh a objem výstavby?
Těch bodů je velmi mnoho. Zmínila bych tedy opravdu jen ty nejpodstatnější. K zásadním změnám patří přenesení územního plánování do samostatné působnosti a zkrácení doby pořizování územních plánů. V Praze nyní trvá pořízení změny územního plánu běžně 16 let. Dalších 16 let trvá samotné povolení stavby. To znamená, že zabere celkem 32 let, než se dopracujete k tomu, že vůbec můžete stavět. A to je opravdu neúnosně dlouhá doba. Novela stavebního zákona má zrychlit územní plánování tak, aby bylo možné během zhruba šesti měsíců připravit území pro projekt.
Druhá významná změna spočívá v přesunu povolování staveb do výlučné působnosti státu. To znamená, že technické provedení stavby bude posuzovat profesionální úřad. Ten v sobě nově zahrne i takzvané dotčené orgány, tedy například odborníky na památkovou péči nebo další chráněné zájmy, aby mohli posoudit stavbu jako celek. To, co dnes stavebník obíhá osobně, nově vykoná úřad na jednom místě.
A nesmíme zapomenout také takzvaný antropocentrický přístup. Dnes mají některé zájmy vyšší prioritu než výstavba. Například náletové dřeviny rostoucí v prolukách, vodovod nebo mobilní sítě – to je až absurdní. Komu jinému mají pozemky sloužit než právě pro stavby a hlavně lidi v nich? Třeba hygienické limity, bezpečnost, ochrana přírody, vod, památek – vše se posuzuje odděleně a bez jasné prioritizace, což v praxi často vede k blokování staveb. Výsledkem je, že v zastavitelném území často nezbývá prostor pro člověka. Nově má stavební zákon umožnit vytvořit v zastavitelném území „žitelný biotop“ pro člověka, aby tam mohly vznikat byty, kanceláře, autoopravny či truhlárny, obchody, školy, školky, nemocnice. Zkrátka vše, co člověk potřebuje pro každodenní život.
Výstavba bytových projektů nad 10 000 metrů čtverečních hrubé podlahové plochy má být podle novely ve veřejném zájmu. To má usnadnit například i vyjímání půdy pro výstavbu ze zemědělského půdního fondu. Je to tak?
Ano. Dohodli jsme se s ministerstvem životního prostředí na tom, že tam, kde máme vymezené zastavitelné území, a to území už bylo posouzeno „novým“ způsobem, tedy podle pravidel účinných po roce 2015, už nebude nutné další posuzování vynětí pro konkrétní stavbu.
Jde o to, že podle stávajících předpisů se vynětí půdy ze zemědělského půdního fondu posuzuje opakovaně. Jde o redundantní proces, který stavebník musí absolvovat. To je přitom zbytečné, protože ten proces už proběhl při přípravě území. Nově tedy stavebník pouze odvede poplatek za vynětí, ale nebude muset znovu procházet celým procesem.
Mohlo by vás zajímat
Jak vznikla hranice 10 000 metrů čtverečních neboli zhruba 100 až 200 bytů?
V minulém volebním období se politické strany hlásily k tomu, že chtějí bydlení jako veřejný zájem. Neshodly se ale na tom, jaké bydlení to má být. Obavy panovaly zejména z toho, aby potom například někteří movití občané neprosazovali převážení veřejného zájmu pro svůj rodinný dům třeba v národním parku. Tomu chtěli zákonodárci zamezit. Proto se začalo uvažovat o hromadném bydlení. Jde o pojem používaný desítky let v územním plánování. Smyslem bylo podpořit bytovou výstavbu pro širokou skupinu obyvatel a najít měřítko, které odliší velké projekty od jednotlivých domů.
To zní logicky. Není ale zvolené síto příliš hrubé? Když se podíváme třeba na dosud realizované projekty dostupného bydlení, které se budují v menších městech typu Žďár nad Sázavou, tak ty mívají zpravidla jen nižší desítky bytů.
Naopak. Celý zákon zjednodušuje výstavbu. Ale zároveň není cílem, aby malé projekty schvaloval centrální úřad v Praze. Ty budou řešit místní pracoviště. Centrální úřad neboli Úřad rozvoje území ČR má řešit velké projekty, které mají strategický význam pro stát, tedy právě ty nad 10 000 metrů čtverečních.
Jinými slovy novela řeší hlavně velká města, kde jsou povolovací procesy zpravidla nejzdlouhavější. Je to tak?
Ano. Třeba v Mostě je spousta prázdných bytů a řeší tam úplně opačný problém. Takže, pojďme si neříkat, že cenově nedostupné bydlení je plošný problém celé České republiky. To není pravda. Je jen tam, kde je poptávka po práci. Tam, kde práce není, ani problémy s dostupným bydlením neexistují.
Dle očekávání novela stavebního zákona vyvolala dlouhou řadu ohlasů. Mezi nimi koluje i řada mýtů – například, že pozemky pro velké bytové projekty se budou moci vyvlastňovat. Jaká další nepochopení návrhu jste zaznamenala?
Mýtů se objevilo opravdu hodně. Často jde jen o nepochopení, které vysvětlíme. Mrzí mě ale, že například Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) šíří vyloženě dezinformační zprávy. Od odborné komory bych očekávala jiný přístup.
Co konkrétně z informací, které kolují ve veřejném prostoru, se podle vás nezakládá na pravdě?
Objevují se absurdní výklady, například že se maminky s kočárky budou spouštět do domů helikoptérou, protože nebudou mít přístup do domu. To je naprosto nesmyslné. Novela stavebního zákona umožňuje využití institutu věcného břemene pro zajištění přístupu. Ten už funguje roky. Například i vstup do metra na Václavském náměstí vede přes soukromý dům a nikdo tam nelétá vrtulníkem.
Co se týče vyvlastnění, které jste zmínila, novela nezavádí žádný nový účel vyvlastnění. Pouze dává bydlení ve městě stejnou váhu, jakou už dnes mají například vodovody.
Novela také počítá s tím, že u staveb, které bude schvalovat centrální stavební úřad, tedy včetně velkých bytových projektů, nebude proti povolení přípustný rozklad a bude rovnou následovat soudní přezkum. Někteří advokáti varují, že to může zvýšit nejistotu stavebníků a developerů. Jak to hodnotíte a plánujete to nějak ošetřit, třeba v důvodové zprávě?
My určitě soudům nechceme dávat žádná vodítka. Jsou nezávislým pilířem demokracie, takže to ani nechceme, ani nemůžeme.
Soudy ale pracují například i s důvodovými zprávami…
Ano, v tomto smyslu s tím samozřejmě můžeme pracovat, ale určitě ne tak, že bychom soudům říkali, jak mají rozhodovat.
Co je ale důležité říct: tento „zrychlený“ postup nevzniká nově. On už existuje, například u dálnic. My do něj pouze doplňujeme další typ staveb. Panika z toho tedy úplně nedává smysl. Zároveň platí, že i dnes se řada staveb dostává k soudnímu přezkumu. Takže tady se v podstatě jen zkracuje cesta k finálnímu přezkoumání. Neznamená to oslabení pro nikoho, žádné oslabení práv. Novela jen říká, že pokud dojde k pochybení, přezkoumá ho soud.
Advokáti ale tvrdí, že když se omezí námitky sousedů, mohou mít větší tendenci obracet se právě na soudy.
Myslím, že toto není úplně správně pochopené. Už dnes mají sousedé možnost namítat zásah pouze do svých práv, ne do jakékoliv věci. Platí, že každý má právo na ochranu svých oprávněných zájmů, ale jen do té míry, dokud tím nezasahuje do oprávněných zájmů někoho jiného. V tomto smyslu novela nic nemění. Sousedé pořád budou moci uplatňovat námitky v rozsahu, v jakém jsou dotčena jejich konkrétní práva.
Novela ale přináší jinou změnu. Nyní sousedé často uplatňují námitky ke všemu. Úřady jsou zahlceny tím, že musí složitě odůvodňovat, proč se k nim nepřihlíží. To je velmi zatěžuje. Návrh novely to řeší tím, že úřad nebude muset duplikovat odůvodnění tam, kde sousedům nepřísluší obrana. Jinými slovy se námitky netýkají práv daného člověka.
Dobře, ale tím spíš hrozí, že nespokojení lidé zamíří k soudu. Nepřenáší tato změna tedy jen zátěž z jednoho místa na druhé?
Tak to není. Návrh říká, že se námitky vypořádávají v rozsahu skutečně dotčených práv. Neumožňuje tedy redundantní námitky. To znamená, že námitku, která nesměřuje k ochraně vlastních práv, nemusí úřad složitě odůvodňovat. Složitě se bude odůvodňovat jen ta část, která se týká konkrétní osoby. Tím se omezí právě to množení námitek typu „mně se to nelíbí“, „tohle nechci“ a podobně. V době umělé inteligence je velmi snadné jednu námitku rozpracovat mnoha způsoby. Nedávejme úředníkům za úkol, aby se museli vypořádávat s každou takto rozmnoženou námitkou zvlášť. To je pro ně úplně vražedné.
Překvapilo vás množství připomínek, které se k novele sešly, i když řada principů, které obsahuje, pochází už z původního nového zákona schváleného v roce 2021?
Naopak. Překvapilo mě to velmi pozitivně. V minulosti se proti úpravě velmi razantně vymezovaly například obce, zatímco dnes ji vítají a nacházejí v ní řadu pozitiv. Otázky, které kladou, směřují spíše k procesu přeměny na státní úřad než k zákonu jako takovému. Valná většina dotazů míří do organizační a provozní roviny. V následujícím roce a tři čtvrtě proběhne intenzivní příprava a debata, v rámci níž tyto otázky vysvětlíme.
Připomínky více než 150 subjektů jste už zapracovali do komplexního pozměňovacího návrhu, který mají k novele předložit poslanci. Co konkrétně obsahuje?
Za klíčové považuji posunutí vzniku centrálního stavebního úřadu na 1. lednu 2027 místo k 1. červenci 2026, jak novela původně počítala. Tato změna reaguje zejména na připomínky obcí. Druhá vlna změn pak proběhne k 1. lednu 2028.
Dále jde o řadu technických úprav, které zpřesňují zákon a zvyšují jeho srozumitelnost. Například se upřesňuje, co má obsahovat dokumentace stavby, nebo se mění terminologie, aby byla jasnější. Hodně jsme řešili legislativní čistotu legislativního textu. Já jsem se přimlouvala za srozumitelnost pro uživatele stavebního zákona.
Můžete uvést nějaký konkrétní příklad takového zvyšování srozumitelnosti zákona?
Například u některých částí pořizování územní plánovací dokumentace jsme termín „vydání“ nahradili termínem schválení, aby bylo jasné, že obec to nemusí sama dávat na úřední desku nebo na geoportál, ale že pouze schvaluje. Další úprava se týká posuzování změn: Při úpravě projektu úřad neotevírá celé řízení znovu, ale řeší jen konkrétní změnu. To opět umožní zjednodušení a zrychlení procesu.
Novelu stavebního zákona nepředložila vláda standardní cestou, ale jako poslanecký návrh. Tím odpadlo například hodnocení dopadů regulace nebo mezirezortní připomínkové řízení a připomínky se řeší až při projednávání návrhu ve sněmovně. Není to pro tak zásadní předpis zbytečně komplikované?
Samozřejmě, že je to náročné. Ale nikdo od novely stavebního zákona nečekal, že to bude procházka růžovým sadem. Problematika povolování staveb a územního plánování je opravdu komplexní. My jsme původně navrhovali, aby návrh alespoň rychlým mezirezortním připomínkovým řízením prošel. Politicky ale bylo rozhodnuto jinak, a to mi nepřísluší komentovat. Zvolené řešení není v rozporu s legislativními pravidly, právní řád ho připouští a jede se podle něj.
Na druhou stranu ale musím říci, že koalice nikomu neřekla, že s ním nebude debatovat o jeho podnětech. Podnětům, které nejsou v rozporu se základními principy novely, vycházíme vstříc. Ostatně i jednotlivé dotčené resorty k tomu přistupují velice konstruktivně. A to mi dělá radost.
Ale zaznamenali jste tedy i podněty, které šly proti smyslu novely?
Ano. Například návrh Jihomoravského kraje zmiňovaný na jednání ústavně-právního výboru sněmovny vracel ten návrh z valné části do původního stavu, tedy jako kdyby se žádná novela vůbec nerealizovala.
Proč je důležité zákon schválit rychle?
Prvním důvodem je povinnost pro obce používat na pořizování územních plánů Národní geoportál územního plánování. Obce mají podle už schválené právní úpravy od 1. července 2026 nové povinnosti, ale systém není plně připraven. Je tedy potřeba to změnit.
Druhým důvodem je potřeba stabilizovat text zákona, zveřejnit ho ve Sbírce zákonů, aby bylo možné připravit prováděcí předpisy. A třetím důvodem je dostupnost bydlení. Je potřeba s tím něco udělat rychle, protože efekty novely se projeví až za několik let. A jestli mají být byty k dispozici, musíme hledat i nějakou další podporu. Ať už bude mít formu poskytnutí financování nebo půjde o dotační tituly, tak především musíme být schopni ty byty postavit. To by bylo bez novely stavebního zákona obtížné.
Nový stavební zákon z roku 2021 prošel už 12 novelami. Tato je 13. To způsobilo poněkud chaos v tom, co vlastně platí. Co můžete vy osobně i vláda udělat pro to, aby se situace stabilizovala a po této novele už nenásledovaly další novely novel?
Legislativní proces je u této novely velmi otevřený. Mluvíme se všemi skupinami, vysvětlujeme, zpracováváme jejich připomínky. Samozřejmě jednou z cest, jak předejít pozdějším úpravám, je i komplexní pozměňovací návrh. Snažíme se ho poskládat tak, aby výsledný zákon nevyvolával potřebu dalších radikálních změn. Komplexní pozměňovací návrh je obsáhlý. Opravdu se v něm snažíme reflektovat všechny užitečné podněty napříč experty i politickou scénou. A já opravdu necítím nějakou extra silnou politickou nevraživost vůči této novele. To ale neznamená, že se podaří předejít úplně všemu. K nějakým změnám může vždy dojít, například kvůli změnám v evropském právu.
Takže i středeční diskuse na ústavně právním výboru o tom, že bude komplexní pozměňovací návrh a k němu se budou načítat pozměňovací návrhy, je v tomto ohledu potřeba vnímat jako velmi konstruktivní? Má vlastně usnadnit adopci toho zákona všemi zainteresovanými stranami?
Určitě. Návrh se tímto způsobem stabilizuje a vedle toho může probíhat debata o nějakých dílčích věcech, například o památkách. Ta debata se ale přenese do roviny tematicky orientovaného zákona. To považuji za velice konstruktivní a efektivní.
