Tragédie SVJ – prohlášení vlastníka včera, dnes… a na věky

    Podle současných dostupných informací existuje v České republice celkem 68.987 společenství vlastníků jednotek, přičemž tato společenství jsou zastoupena 187.376 členy výboru.  Pokud bychom mohli předpokládat, že v každém SVJ je průměrně 20 jednotek, dostáváme se ke grandióznímu číslu 1.379.740 vlastníků. I když někteří vlastníci mohou být právnické osoby a někteří vlastníci mohou vlastnit více jednotek, je zřejmé, že do SVJ je v České republice zapojeno přes milion lidí. Existuje pouze jeden jiný další právní institut, který by byl osobami, pobývajícími na území naší země tak masově využíván, a tím je institut manželství, případně rodičovství.

    Kromě své masovosti jsou SVJ neobvyklým fenoménem ještě z jednoho dalšího hlediska. Je to totiž jediná korporace, do které její členové vstupují nedobrovolně. Pokud začnete podnikat se společníkem, tak si jej můžete vybrat a máte svobodnou volbu s dotyčným dále spolupracovat či nespolupracovat. Do spolku můžete dobrovolně vstoupit a dobrovolně z něj vystoupit, ba i z manželství můžete odejít rozvodem. Jediným způsobem, jak vystoupit ze společenství vlastníků jednotek je – danou jednotku prodat. Společníky ve společenství, ve kterém jste se stali koupí jednotky automaticky členy, si nevybíráte. A ani si je nemůžete vybrat. Nyní je předkupní právo další novelou občanského zákoníku opět prakticky zcela zrušené, ale v takové míře, aby vlastník jednotky byl povinen alespoň informovat další členy SVJ o svém záměru svou jednotku prodat, nikdy předkupní právo ani neexistovalo. Takže kromě náhodných osobních vztahů nedochází ani k tomu, že by se zmenšoval počet spoluvlastníků v daném SVJ, když koncentraci vlastnictví – a tedy zmenšení spoluvlastnictví – je možno z obecného hlediska požadovat za žádoucí jev.

    Primárním účelem vstupu do SVJ je uspokojení jiných potřeb než být členem SVJ. Je to otázka uspokojení potřeby vlastního bydlení či získání do vlastnictví nebytový prostor, sloužící obvykle k podnikání. Členství SVJ dostane každý vlastník jednotky „nádavkem“. Ať chce či nechce, musí se začít stýkat s lidmi, se kterými nemá společného nic jiného než vlastnictví jednotky ve stejném objektu.  Že už z tohoto samotného uspořádání plyne možnost značných sporů či nedorozumění, je zřejmé a odpovídá to také dnešní realitě.

    Jestliže se právní úprava nějakého právního institutu dotýká tak velkého množství populace, bylo by možno předpokládat, že zákonodárci budou věnovat úpravě takových právních norem obzvláštní pozornost. Pokud mohu pozorovat judikaturu, zejména tu, která řeší nové situace, k jejichž vzniku došlo po účinnosti nového občanského zákoníku, tedy od 1. 1. 2014, tak jsem toho názoru, že taková pozornost nové úpravě SVJ nebyla zákonodárcem věnována, a naopak situace se značně zkomplikovala. Úvahy nad tím, kdy se pro SVJ použijí ustanovení platná pro spolky, kdy je nutno – byť nepřímo – zohlednit alespoň analogicky zákon o obchodních korporacích vydají na řadu samostatných článků a nechám si je na příště. Dnes bych se chtěla pozastavit nad problémem, který byl novou právní úpravou nově vytvořen a který vnesl do právní úpravy společenství vlastníků – doufám, že nevědomky – naprostý zmatek. Tento zmatek spočívá ve vytvoření nezrušitelné dvojkolejnosti právní úpravy. Jde o způsob tvorby prohlášení vlastníka.

    „Prohlášení vlastníka“ je základním dokumentem, na jehož základě vůbec společenství vlastníků vzniká. „Prohlášení vlastníka“ totiž vymezuje jednotky jako samostatné nemovitosti, které jsou předmětem právních vztahů, nejčastěji koupě a prodeje. „Prohlášení vlastníka“ byla samozřejmě sepisována a vkládána do katastru nemovitostí jako základní listina, vztahující se k celému objektu, již před účinností Občanského zákoníku, tedy před 1. 1. 2014. Dělo se tak na základě § 4 a § 5 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který byl ke dni 31. 12. 2013, tedy souběžně se začátkem účinnosti nového občanského zákoníku, již zrušen. Zákon o vlastnictví bytů vymezoval velikost jednotek v „Prohlášení vlastníka“ v ust. § 2 takto:

    • 2

    Vymezení pojmů

    Pro účely tohoto zákona se rozumí

    1. i) podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu,
    2. j) podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru.

    Tedy, řečeno jinak – prostě se sečetly plochy všech místností dané jednotky a poměrem plochy jednotky k součtu všech ploch všech místností v budově se získala velikost podílu na společných prostorách, která k dané jednotce v budově náležela. V praxi se tato úprava odrazila tak, že „Prohlášení vlastníka“ v každé jednotce vymezovala a vypočítávala jednotlivé místnosti, které k jednotce náleží a též určovala jejich plochu. Součet ploch místností pak dával celkovou plochu jednotky, přičemž dalšími podzákonnými předpisy bylo upraveno, jak velký výklenek, ku příkladu, se ještě do plochy místnosti započítává a jaký již nikoliv.  Protože dle zákona o vlastnictví bytů bylo možné vlastnit budovu, a tím i jednotku, bez pozemku, na kterém budova stojí, byla úprava spoluvlastnictví pozemku dána zvláštním paragrafem, a to ust. § 21 zákona o vlastnictví bytů, z něhož připomeňmež pouze první dva odstavce:

    Práva k pozemku

    § 21

    (1) S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva k pozemku (stavební parcele). Je-li vlastník budovy i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 8 odst. 2). Ustanovení předchozí věty platí i pro původního vlastníka budovy a podílového spoluvlastníka pozemku.

    (2) Nejsou-li spoluvlastníky pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru, v jakém jsou spoluvlastníky společných částí domu (§ 8 odst. 2), provedou vlastníci jednotek mezi sebou převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu. Převod spoluvlastnického podílu k pozemku je součástí smlouvy o převodu jednotky (§ 6).

    Důsledkem této úpravy bylo a je, mimo jiné, i to, že v kupní smlouvě je nutné jako předmět smlouvy uvést nejenom jednotku a k tomu se vztahující podíl na společných částech domu, ale explicitně je také nutno uvést převod spoluvlastnického podílu pozemku. Tedy, pokud se převádí jednotka, která vznikla v důsledku „Prohlášení vlastníka“, zapsaného dle zákona o vlastnictví bytů č. č. 72/1994 Sb., převádí se vždy DVĚ nemovitosti – jednotka a ideální část pozemku. Z praxe jsou známy případy, kdy se na pozemek „zapomnělo“ a bylo z toho na Katastrálním úřadu mrzení, jehož popis je opět mimo rozsah tohoto textu.

    Ke změně zákonné úpravy ohledně způsobu vymezení jednotek došlo v souvislosti s novým občanským zákoníkem, kdy od 1. 1. 2014, začalo též platit Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, kde je zcela jinak než v zákonu o vlastnictví bytů určen způsob, jak se má vypočítávat podlahová plocha jednotek. Citujme:

    ČÁST DRUHÁ

    ZPŮSOB VÝPOČTU PODLAHOVÉ PLOCHY

    • 3

    Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce

    • Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

    Ve skutečnosti to znamená, že do podlahové plochy jednotky se započítává prostě celý půdorys jednotky, včetně zdí, které se nacházejí uvnitř půdorysu. Uveďme praktický příklad: jestliže ve starém činžáku prochází bytem komínová zeď, široká zpravidla 80 cm a tato zeď je dlouhá dejme tomu 4 mety, pak při „nové“ právní úpravě má byt o 3,2 m2 více než při právní úpravě dle zákona o vlastnictví bytů.  Při pražských cenách, kdy cena již běžně dosahuje 100.000,- Kč/m2, je to rozdíl 320.000,- Kč, což není úplně málo. Při 80 – 100 metrovém bytě může rozdíl mezi oběma způsoby výpočtů dosáhnout i 10m2, což s sebou přináší i různé nacenění nemovitosti.

    Výše popsaná výměra jednotky je značně důležitá pro praktický prodej jednotek, nejen jako referenční údaj pro kupujícího: nesprávně určená velikost může způsobit relativní, v některých případech možná i absolutní neplatnost kupní smlouvy. Dodejme ještě v krátkosti, že přijetím nového občanského zákoníku, dle kterého je stavba fakticky považována za příslušenství pozemku, došlo ke zjednodušení vyjádření vlastnictví v tom smyslu, že k převodu pozemku, respektive jeho ideálního spoluvlastnictví dochází automaticky.

    Připomeňme také, že v „Prohlášení vlastníka“, které je zapsáno do katastru nemovitostí po 1. 1. 2014, již nejsou uváděny jednotlivé místnosti jednotky, ale pouze celková půdorysná plocha jednotky.

    Až potud se zdá situace celkem jasná, přehledná a nekomplikovaná. Jeden by řekl, že prostě existují dva způsoby vzniku „prohlášení vlastníka“ a zajisté dříve či později se oba způsoby vymezení jednotek sjednotí tak, aby došlo k uplatnění nové koncepce právní úpravy nemovitostí, totiž, že stavba je součástí pozemku.

    Avšak chyba lávky!! Existuje totiž ust. § 3063 Občanského zákoníku, potměšile ukryté v ustanoveních přechodných a závěrečných,

    které zní:

    • 3063

    Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.

    Co to ve skutečnosti v praxi znamená? Znamená to, že jsou NAVŽDY již zachovány dva režimy a dva zákonné způsoby vymezení jednotek. Jeden způsob dle zák. o vlastnictví bytů – 72/1994 Sb., kde je podlahová plocha jednotek určena BEZ vnitřních příček a druhý způsob, dle ust. nařízení vlády č. 366/2013 Sb., včetně příček a nosných konstrukcí (a s pozemkem). Znamená to tedy, že i v případě, že se na tomto shodnou všichni členové daného SVJ (což je samo o sobě věcí značně komplikovanou a organizačně náročnou), nelze změnit prohlášení vlastníka učiněné dle zák. č. 72/1994Sb. tak, aby odpovídalo nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

    Tento názor dlouhodobě zastává i Český úřad zeměměřičský a katastrální a opírá se přitom o ideu, že pojetí jednotek i jejich koncepce se v obou případech tak zásadním způsobem liší, že pouhým přeměřením jednotek dle nařízení vlády 366/2013 Sb. a vložením nového prohlášení vlastníka nelze dosáhnout změny.  Katastrální úřad takovéto „novelizované“ prohlášení vlastníka nezapíše.

    Pokud společníci společenství vlastníků chtějí učinit v prohlášení vlastníka, které vzniklo dle zákona o vlastnictví bytů nějaké změny (na příklad vymezit novou jednotku ze společných prostor), musí tak učinit podle starého, již neplatného zákona, neboť jsou k tomu nuceni ust. § 3063 Občanského zákoníku.

    Teoretickou možností, jak se dopracovat k novému prohlášení vlastníka, by bylo zrušení jednotek, k jejichž vymezení došlo dle zákona o vlastnictví bytů, převedení jednotek do ideálního spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v poměrech odpovídajícím původnímu vlastnictví jednotek, toto nechat dát zapsat do katastru nemovitostí a následně nově vymezit nové jednotky ve smyslu ust. § 1166 Občanského zákoníku, s výměrami a podíly dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

    Podotkněmež, že k takovýmto majetkovým převodům by bylo potřeba nejenom souhlasu všech členů SVJ, ale také všech případných zástavců, tedy, převedeno do lidštiny, i všech bank, které na koupi té které jednotky poskytly hypotéční a podobné úvěry. Totéž se pochopitelně týká i oprávněných z věcných břemen. Čímž se dostáváme v daném záměru do oblasti literatury science fiction.

    Navíc ještě hrozí, že by se takovýto postup velmi nelíbil finančním úřadům, neboť podíly na nemovitosti mají pravidelně podstatně menší hodnotu než vymezené jednotky, tedy, při transformaci podílového spoluvlastnictví znovu do jednotlivých jednotek by mohlo být posuzováno jako dar, respektive, jako získání dalšího majetku. Daňové řízení v těchto záležitostech si skutečně neumím (a ani nechci) představovat.

    Ještě je potřeba ještě dodat, že ČÚZK se tímto svým názorem zcela rozchází s právním názorem, vysloveným Expertní skupinou Komise pro aplikaci nové civilní legislativy v jejím stanovisku č. 7 ze dne 19. 4. 2013, neboť toto stanovisko se nijak nevypořádává se zásadní rozdílností v pojetí jednotky v jednotlivých zákonných režimech a s platnou zásadou, podle které je stavba součástí pozemku, což se netýká domů, v nichž jsou vymezeny jednotky v režimu bytového zákona.

    Co z tohoto právně neuvěřitelného stavu vyplývá?

    Zaprvé, že pokud by se někdo chtěl pustit do „průzkumu bojem“, museli by všichni členové SVJ, které mělo „postaru vymezené“ jednotky a „postaru“ učiněné prohlášení vlastníka, nově vymezit jednotky v nemovitosti dle ust. § 1166 OZ a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., a to u vědomí, že příslušný katastrální úřad odmítne tento zápis provést. Do zamítnutí podat odvolání a následně se pustit do správní žaloby, o níž by s maximální pravděpodobností nakonec rozhodoval Nejvyšší správní soud.  Jen ten totiž může rozhodnout, zda právní názor ČÚZK je oprávněný či nikoliv. Což je jednak projekt na mnoho let, jednak to je záležitost po právní stránce s nejistým výsledkem a co se nákladů týká, již samotné nové prohlášení vlastníka, včetně přeměření „půdorysů“ něco stojí, nehledě na právní zastupování. Tedy, ne že bych takovému smělci nedržela palce, ale obávám se, že tento způsob řešení vzniklého problému – kromě toho, že jej považuji v podstatě za nedůstojný, protože iniciativní členové SVJ by na své vlastní náklady řešili problémy vzniklé na úrovni zákonodárné a státní správy – není tím, jak by se měly řešit legislativní problémy, zapříčiněné výlučně mocí zákonodárnou a státní správou.

    Zadruhé, v nekonečné a nekončící „dvojkolejnosti“ právní úpravy jednotek a jejich vymezení vidím značný potenciál právních sporů, protože, přiznejme si, kdo z kupujících či prodávajících si všimne, na základě kterého zákona byla jeho jednotka vymezena? Jistěže pro advokáty „každý spor dobrý“, ale domnívám se, že palmární účet advokátů by nemělo být prvořadým hlediskem při tvorbě legislativy.

    A co říci úplně nakonec? Vypadá to, že členové SVJ by kromě svých korporací měli spoluzaložit ještě nějakou manufakturu na výrobu klíčenek. Protože než je rozešlou na všechny katastrální úřady, do Poslanecké sněmovny, Senátu, Legislativní radu vlády – to už vypadá na pořádnou spotřebu. Rozhodně oblíbené úsloví „Děkujeme a posíláme klíčenku“ dostává výše popsaným právním paskvilem úplně nový rozměr uplatnění.

    JUDr. Klára A. Samková, Ph.D.