Češi jsou v evropském kontextu často označováni za národ „vlastníků“. Sice zdaleka nejsme na špici – porevoluční privatizace v Rumunsku (96 %) či Maďarsku (92 %) vykazuje vyšší čísla – přesto je našich téměř 80 % vlastních nemovitostí extrémně vysoká příčka. Pro srovnání: v USA vlastní bydlení má jen 66 % lidí a ve Spolkové republice Německo pouhých 47 %. Zatímco na Západě je nájemní bydlení považováno za plnohodnotný a prestižní životní styl, v Česku je vlastní byt vnímán jako jediná skutečná jistota na stáří a nájem jako „vyhazování peněz z okna“.

V zápalu boje za vlastnickým dekretem však Češi zcela zapomínají na to, co ekonomové nazývají náklady příležitosti. Život v hypoteční jeskyni totiž za současných podmínek mnohdy nestojí za nic.

Past jménem hypotéka a ztráta mobility

Při úrokových sazbách kolem 5 % se cena nemovitosti během 20 až 30 let splácení téměř zdvojnásobí. Vlastník sice na konci vlastní cihly, ale přeplatil obrovské množství peněz na úrocích, údržbě domu a pojištění. Pokud by nájemník rozdíl mezi splátkou hypotéky a nájemným rozumně investoval, může mít na konci stejný, ne-li vyšší kapitál, který mu dává svobodu.

S vlastnictvím navíc mizí mobilita – zásadní ekonomická zbraň. Na Západě je nájem nástrojem kariérního růstu. Dostanete nabídku práce na druhém konci země za dvojnásobný plat? Jako nájemník sbalíte kufry a za měsíc jste tam. Jako vlastník s hypotékou čelíte měsícům prodeje nebo hledání nájemníka, nad kterým navíc nemáte kontrolu, a k tomu spoustě papírování a daním. „Jistota“ bytu se najednou stává koulí u nohy, která vás nutí zůstat v horší práci jen proto, že bydlíte „ve svém“.

Propagandou, nepochybně zčásti cílenou, je zcela vytěsňováno i sociální riziko. V nájmu platí: pokud se vedle vás nastěhuje problémový soused nebo vznikne hlučný Airbnb byt, vypovíte smlouvu a jdete dál. V osobním vlastnictví jste v pasti. Soudní spory s problémovými sousedy v ČR trvají roky a poslední úprava občanského zákoníku situaci ještě zhoršila. Navíc kapitál uvězněný v cihlách si v sedmdesáti letech k rohlíku nepřikousnete. Pokud byt neprodáte, jste vlastně jen „bohatí chudí“.

Česká právní divočina: Pronajímatel jako sociální ústav

Proč tedy Češi stále raději kupují? Protože nájemní trh je zdevastovaný legislativou. Český občanský zákoník je nastaven extrémně ochranářsky směrem k nájemníkovi, což paradoxně deformuje celý trh. Český stát v podstatě přenesl svou roli sociálního státu na bedra soukromých pronajímatelů. Prodělávají ale nakonec všichni. Více než 200 tisíc bytů v bytových domech se úmyslně nepronajímá¹ a nájemné stoupá a stoupá.

Nájemník je přitom pánem situace. Pokud přestane platit, majitel  nesmí do bytu vstoupit ani vyměnit zámky – hrozilo by mu trestní stíhání za porušování domovní svobody. Soudní cesta k vyklizení bytu přitom v ČR trvá průměrně 12 až 24 měsíců. Po celou tu dobu majitel platí energie, provozní náklady a nevidí ani korunu. Stát mu vzkáže: „Počkej dva roky na rozsudek a pak si to zkus vymoci.“ Za další dva roky. Navíc od někoho, kdo už je třeba v exekuci. Náklady na právní služby se stanou další ztrátovou položkou pronajímatele – a ten to obvykle vzdá. Jediná reálná obrana, kterou Nejvyšší soud zpětně uznal – notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti – vyžaduje spolupráci nájemníka u notáře, ale většina nájemníků ji odmítne.

Důsledky této asymetrie tvrdě dopadají i na slušné nájemníky. Majitelé nemovitostí jsou někdy až paranoidní, pořádají na zájemce „výběrová řízení jak na kosmonauta“ a nikdo už nedává smlouvy na dobu neurčitou. Standardem se staly řetězené smlouvy na jeden rok. Do cen nájmů se navíc započítává riziková přirážka. Tisíce bytů v Praze i jinde zejí prázdnotou, protože majitelé se bojí kohokoliv ubytovat a raději čekají na pouhé zhodnocení nemovitosti v čase – což jim zatím velmi vychází.

Hypoteční otroctví jako ziskový model

Tato oboustranná nejistota je hlavním motorem české vlastnické psychózy. Současný systém není udržován záměrnou dohodou – ale něčím možná horším: strukturální nečinností, kde každý aktér sleduje svůj zájem a nikdo nemá motivaci nic měnit. Systém je prostě systémově konzervován, protože generuje masivní zisky pro dvě vybrané skupiny: banky a developery.

Pro banku je hypotéka nejlepší produkt – přiváže si klienta na 30 let, má nemovitost jako zástavu a inkasuje astronomické úroky. Pro developery je zase nejrychlejší cestou k zisku prodat dům po bytech „do osobního vlastnictví“ a jít o dům dál, místo aby se desítky let starali o nájemní management a právní spory. Byť první vlaštovky, které díky vysokým nájmům zlepšují výnosnost investice, se u developerů začínají objevovat – trh to zatím ale nevyřeší.

Mladá generace je tak vystavena psychologickému skoro teroru. Buď zvolí nájem s neustálým strachem, zda jim za 12 měsíců majitel prodlouží smlouvu, nebo podepíší hypotéku na 6 až 10 milionů korun na desítky let. V ten moment přestávají být svobodnými občany. Bojí se ozvat v práci, bojí se změnit obor, bojí se riskovat v podnikání. Stávají se poslušnými, ustrašenými jednotkami, které musí každý měsíc nakrmit bankovní systém. Výsledkem je odkládání rodičovství a totální ztráta společenské kreativity a inovace.

Stát jako parazit, ne jako garant

Kde je v tomto systému stát? Místo aby vytvořil rovnovážné prostředí – tedy legislativu, kde je pronajímatel chráněn před neplatičem a nájemník má jistotu dlouhodobého férového bydlení – raději dál podporuje tento neoliberální prodejní model. Stát se chová jako parazit. Inkasuje  daně z nemovitostí, DPH z každé cihly i stavebního materiálu a těží z vysokých objemů úvěrů, které pumpují peníze do systému. Vyšší ceny bytů znamenají vyšší příjmy i pro státní kasu.

Jakmile ale dojde na lámání chleba a právní spor, stát zmizí v mlze a nechá občany se v tom utopit. Politická reprezentace žije v bublině makroekonomických čísel a lobbistických schůzek. Narovnání práva a zrychlení soudů by totiž vyžadovalo odvahu – a populističtí politici se bojí, že by naštvali část voličů věřících v „ochranu slabšího“ za každou cenu, i druhou stranu: banky a developery.

Problém s bydlením v ČR není v nedostatku cihel nebo peněz, ale v naprosté absenci důvěry, legislativní nestabilitě a nedostatečné politické integritě. Pokud stát funguje pouze jako stroj na peníze a na vlastní lidi, jak se říká, kašle, promění se základní lidská potřeba v moderní podobu nevolnictví. Dříve byli lidé připoutáni k půdě šlechtice, dnes jsou připoutáni k bytu skrze téměř doživotní bankovní úvěr. A běda, jak včas nezaplatí požadovanou splátku…

Bizarní dotační perpetuum mobile

Že český stát selhává jako legislativní garant, maskuje tím, že do systému sype desítky miliard korun daňových poplatníků. Na příspěvku na bydlení stát v roce 2024 vyplatil přes 20 miliard korun, v roce 2025 pak více než 23,5 miliardy² – a číslo nadále roste V roce 2026 příspěvek na bydlení“ pro rok 2026 už v původní podobě neexistuje. Stát jej v rámci velké reformy sloučil s dalšími třemi dávkami (přídavek na dítě, příspěvek na živobytí a doplatek na bydlení) do jedné komplexní dávky, pro kterou se vžil název „Superdávka“ (oficiálně Dávka státní sociální pomoci – DSSP). Podpora bydlení v ní pokračuje jako tzv. složka na bydlení. Ministerstvo práce a sociálních věcí (MPSV) už nerozpočtuje příspěvek na bydlení samostatně. Celkový rozpočet na novou superdávku se pohybuje okolo 35 až 40 miliard korun. Kromě přímých dávek lidem schválila vláda (respektive Ministerstvo pro místní rozvoj) pro rok 2026 dalších 6 miliard korun, které půjdou obcím a městům jako přímá podpora na výstavbu a rekonstrukce dostupného nájemního bydlení.3 Z daní těch, kteří platí hypotéky se zaplatí „dostupné“ bydlení někomu jinému.

Místo toho, aby stát narovnal právní prostředí, raději dál dotuje drahé nájmy ze státního rozpočtu. Jenom, to zaobalil, aby to nebylo tak průhledné.   Tyto miliardy pak oklikou končí v kapsách majitelů bytů a energetických firem, zatímco trh zůstává deformovaný. Stát tak z peněz nás všech draze přeplácí vlastní neschopnost zrychlit soudy a zefektivnit legislativu.

Cesta z pasti: Jak vrátit do systému rovnováhu?

Současná krize bydlení není neřešitelná. Vyžaduje to však jediné: aby politici přestali mluvit o „dostupnosti“ v prázdných frázích a začali konat tam, kde je to nejlevnější a nejúčinnější – v legislativě. Pokud má v ČR vzniknout zdravé, fungující a důstojné nájemní bydlení, které uleví přehřátému hypotečnímu trhu, musí se udělat tři zásadní kroky.

Prvořadé je zrychlení vyklizení neplatičů na týdny, nikoliv roky. Inspirovat se musíme v zemích, kde nájemní trh funguje – například v Rakousku nebo Nizozemsku, kde proces vystěhování trvá řádově měsíce podle jasně daných pravidel, nikoliv roky v legislativním chaosu. Pokud nájemník prokazatelně neplatí a porušuje smlouvu, proces jeho vystěhování za asistence zákona musí trvat týdny. Pokud stát trvá na tom, že dotyčný má právo na střechu nad hlavou z humanitárních důvodů, musí mu ji zajistit stát sám ve svých kapacitách – nikoliv nutit soukromého majitele, aby neplatiče sponzoroval ze svého. A pokud nemá dostatečné kapacity tzv. sociálních bytů: cesta nevede novou výstavbou, ale pronájmem existujících volných bytů a částečnou, časově omezenou spoluúhradou státu.

Bydlení není spotřební zboží, je to základní lidská potřeba.

Problém s bydlením v ČR dnes netkví v nedostatku peněz nebo drahém stavebním materiálu, ale v totálním kolapsu institucionální důvěry. Dokud stát bude fungovat jen jako rigidní stroj na výběr daní a odmítne garantovat rovná pravidla pro obě strany, budeme dál svědky hypoteční hysterie. Mladí lidé budou dál dobrovolně odevzdávat svou svobodu bankám a developeři s politiky si budou spokojeně mnout ruce nad tabulkami výnosů v Excelu přehledně srovnaných. Skutečná reforma přitom nestojí ani korunu ze státního rozpočtu – vyžaduje jen politickou odvahu narovnat právo.

———————————————————————————————————————-

Pro zájemce o legislativní detail: následující část shrnuje konkrétní návrhy změn tří klíčových zákonů.

Legislativní příloha kde konkrétně narovnat právo:

1. Občanský zákoník (OZ): Konec absolutní ochrany porušovatele smlouvy

Současný občanský zákoník chránící „slabší stranu“ zašel až tak daleko, že chrání i ty, kteří pravidla vědomě porušují. Je nutné novelizovat zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:

  • Zrušení neúčinnosti zákazů v nájemní smlouvě (§ 2251 a § 2252 OZ): Dnes jsou ujednání zkracující práva nájemce (zákaz zvířat, zákaz podnájmu, zákaz kouření) ze zákona zdánlivá a nepřihlíží se k nim. Zákon musí umožnit, aby si pronajímatel a nájemce mohli svobodně a právně závazně dohodnout specifické podmínky užívání bytu. Pokud nájemce poruší smluvní zákaz zvířat nebo kouření, ubytování cizích osob či obtěžování jiných uživatelů bytů, musí to být legální důvod k okamžité výpovědi bez výpovědní doby.
  • Zpřísnění institutu „zvlášť závažného porušení povinností“ (§ 2291 OZ): Dnes může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby jen tehdy, pokud nájemce dluží nájemné za alespoň tři měsíce. Tato lhůta je neúnosně dlouhá. Změna musí nastat zkrácením této doby na jeden měsíc, přičemž výpověď musí být účinná okamžikem doručení, nikoliv až po uplynutí dalších procesních lhůt.

2. Občanský soudní řád (OSŘ): Když je „rozkaz k vyklizení“ jen cárem papíru

Čerstvá legislativní úprava „rozkazu k vyklizení“ zavedená do zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, je v praxi bezzubá. Stačí, aby nájemce podal proti rozkazu jakýkoliv – i zcela neodůvodněný – odpor, a rozkaz se automaticky ruší. Celá věc pak padá do klasického, roky trvajícího soudního řízení. Náprava vyžaduje:

  • Zavedení koncentrace řízení a povinného kauzálního odporu: Pokud chce nájemce podat odpor proti rozkazu k vyklizení, zákon musí nově vyžadovat materiální břemeno. Nájemce by musel k odporu přiložit jasný důkaz – například doklad o zaplacení nájemného nebo potvrzení o neplatnosti výpovědi. Pokud podá odpor bez relevantního právního důvodu, soud jej musí odmítnout a rozkaz k vyklizení se stane okamžitě pravomocným exekučním titulem.
  • Zavedení institutu předběžné držby: V průběhu soudního sporu o platnost výpovědi by měl mít soud možnost na návrh majitele rozhodnout o dočasném vyklizení bytu, pokud nájemce prokazatelně neplatí. Pokud stát považuje ochranu bydlení neplatiče za prioritu, musí mu v ten moment poskytnout nouzové ubytování obec nebo sociální správa – náklady nesmí nést soukromá osoba. Ten, kdo porušuje smlouvu, není pronajímatel, takže není důvodu, aby byl trestán. Pacta sunt servanda musí platit i v případě nájemních smluv.
  •  

3. Trestní zákoník: Kriminalizace zneužívání domovní svobody neplatiči

Současný výklad zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, konkrétně § 178 (Porušování domovní svobody), paradoxně kriminalizuje majitele bytů. Pokud nájemci skončí smlouva, nemá žádný právní titul v bytě bydlet, přesto tam podle judikatury jeho „domovní svoboda“ trvá. Pokud mu majitel do bytu vstoupí a vymění zámky, riskuje vězení. Pokud si nájemník udělá z bytu soukromou ubytovnu, nemá vlastník téměř žádné nástroje, aby tomu včas zabránil a svůj majetek ochránil. Právo přeje nikoliv připraveným, ale vyčůraným. Římské Vigilantibus iura scripta sunt je v občanském zákoníku u pronájmu bytů upozaděno extrémním způsobem. Sluší se ale uvést, že Nejvyšší soud  postupně mění svůj náhled na pronájmy a neplatiče a jeho judikatura vůči nájemníkům se zpřísnila. 4

  • Zpřesnění výkladu oprávněného uživatele: Zákon musí jasně definovat, že ochrana domovní svobody zaniká okamžikem, kdy uplyne doba trvání nájemní smlouvy nebo kdy nabude účinnosti výpověď pro hrubé porušení smluvních povinností. Člověk, který obývá cizí nemovitost bez platné smlouvy, protiprávně nebo zcela v rozporu s uzavřenou smlouvou, nesmí požívat trestněprávní ochrany na úkor vlastníka. Vstup do bytu se svědky – členy výboru SVJ – by v takovém případě neměl být posuzován jako trestný čin.

Zdroje:

¹ Ministerstvo pro místní rozvoj ČR: 200 tisíc dlouhodobě neobydlených bytů v bytových domech (studie z dat ČSÚ, sčítání 2021)

² Echo24.cz: Příspěvek na bydlení — výdaje 2024 a 2025

3 https://mpsv.gov.cz/superdavka

4 Rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 3228/2023 ze dne 22.05.2024 cit: „nárok na vyklizení nemovitosti po skončení nájmu vyplývá ze závazkového vztahu mezi stranami, byť je rovněž výrazem ochrany vlastnického práva – žaloba na vydání věci se řadí mezi tzv. vlastnické žaloby (§ 1040 zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů) – viz např. usnesení velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 10. 4. 2024, sp. zn. 31 Cdo 225/2024. Také závěr odvolacího soudu, že předání předmětu nájmu po skončení nájmu zpět pronajímateli znamená, že ho vyklidí, tedy umožní mu, aby s ním disponoval, je v souladu s ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu. Z ní vyplývá, že ke splnění této povinnosti nestačí, aby z nich bývalý nájemce odstranil své věci, případně věci třetích osob, jimž umožnil užívání prostor, vyklizení nemovité věci v sobě zahrnuje též odevzdání věci majiteli tak, aby k ní měl volný přístup a mohl s ní dále disponovat – např. odevzdáním klíčů, oznámení o vyklizení prostor a o možnosti s nimi volně nakládat apod.“ Stejně tak platí k  případnému užívání bytu bez právního důvodu, které dnes státní zástupci začali stíhat před trestním soudem, kdy k naplnění skutkové podstaty trestného činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru podle § 249a trestního zákona  (zákon č. 40/2009 Sb. ve znění pozdějších předpisů) je stav, kdy bývalému nájemci (podnájemci) marně uplynula stanovená lhůta k vyklizení bytu (viz např. 5 Tz 29/99 in Sbírka soudních rozhodnutí. 2000, 3: 141, obdobně Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 7 Tdo 609/2017, sp. zn. 6 Tdo 1161/2020).