Výstavba bytů, nebo ochrana zeleně a památek? O tom, co je veřejný zájem při výstavbě, nemají podle předsedy Nejvyššího správního soudu (NSS) Karla Šimky rozhodovat soudy ani úředníci, ale politici. Na konferenci České justice a Ekonomického deníku Právo a stavebnictví zároveň odmítl obavy, že novela stavebního zákona zahltí správní soudy a délka řízení se opět prodlouží. Připustil ale, že k soudům může přijít více „nedotažených“ případů a větší procento rozhodnutí může skončit zrušením.
Spor o veřejný zájem se vede hlavně o to, zda má při povolování velkých bytových projektů dostat větší váhu nová bytová výstavba, nebo ochrana přírody, zeleně či památek. Kritici se obávají, že novela usnadní povolování developerům na úkor dalších chráněných zájmů.
Novela stavebního zákona zavádí nový režim pro velké bytové projekty nad 10 tisíc metrů čtverečních hrubé podlahové plochy. Ty mají být podle návrhu považovány za stavby ve veřejném zájmu. „Je zde veřejný zájem na bydlení. Bude třeba ho porovnávat s jinými veřejnými zájmy, například s ochranou životního prostředí a ochranou památek,“ uvedl partner advokátní kanceláře Aegis Law Vojtěch Faltus.
Víc práce? Jsme připraveni
Novela zároveň počítá s tím, že o těchto projektech bude rozhodovat centrální stavební úřad a proti povolení už nebude možné podat klasický rozklad. Následovat má přímo soudní přezkum. Předseda Nejvyššího správního soudu Karel Šimka ale uvedl, že správní soudy jsou na změnu připravené. „Není třeba mít obavy. Správní soudnictví je ve velmi dobré kondici a rozhoduje relativně rychle. Jsme připraveni na více práce, která přibude,“ řekl Šimka. Zároveň apeloval na politiky, aby stát neomezoval personální kapacity správních soudů.
Šimka zároveň uvedl, že novela nově umožní, aby správní soud v některých případech nerozhodoval jen o zrušení povolení, ale stavební povolení sám přímo vydal. Podle něj však půjde spíše o výjimečné situace než o běžnou praxi.
O veřejném zájmu rozhoduje politika
Otázka veřejného zájmu se stala jedním z hlavních témat debaty. Kritici novely upozorňují, že zvýhodnění velkých bytových projektů může oslabit ochranu přírody nebo památek. „Žádný stavební předpis nevyřeší, který veřejný zájem má přednost. Je věcí politiky, aby stanovila, co je veřejný zájem,“ uvedl Šimka. Jako příklad zmínil větrné elektrárny nebo akcelerační zóny.
Podle něj navíc žádný stavební zákon nikdy definitivně nevyřeší střet různých veřejných a soukromých zájmů. „Na jedné straně máme ochranu veřejného zájmu, na druhé straně soustavu dalších soukromých i veřejných zájmů kolem,“ popsal.
Šimka upozornil také na rostoucí míru regulace a komplikovanost současného systému povolování staveb. „Každý má svého právníka, výživového poradce – společnost je přeregulovaná,“ uvedl. Podle něj budou podobné konflikty vznikat i po přijetí novely a významnou roli při jejich řešení budou dál hrát správní soudy.
Mohlo by vás zajímat
Landová: Dnes mají vyšší prioritu náletové dřeviny než byty
Vládní zmocněnkyně pro implementaci stavebního zákona Hana Landová hájila zavedení veřejného zájmu u velkých bytových projektů s tím, že stát podle ní musí reagovat na dlouhodobou bytovou krizi a nefunkční povolovací procesy. Podle Landové dnes často vznikají mnohaleté spory i kvůli relativně drobným zásahům do území. „V Praze se stávalo, že se během povolovacího procesu objevily náletové dřeviny a roky se pak poměřovalo, zda může mezi domy vzniknout další dům,“ uvedla.
Náletové dřeviny jsou stromy nebo keře, které vyrostou samovolně bez cílené výsadby člověkem. Typicky jde třeba o břízy, javory, akáty nebo různé křoviny, které se objeví na opuštěných pozemcích, brownfieldech nebo prolukách mezi domy. Novela má podle ní posílit veřejný zájem na bydlení zejména v zastavitelném území měst a zrychlit povolování projektů, které odpovídají územním plánům.
Podle Landové současný systém často fakticky blokuje výstavbu. „Dnes mají některé zájmy vyšší prioritu než výstavba. Například náletové dřeviny rostoucí v prolukách, vodovod nebo mobilní sítě – to je až absurdní,“ řekla. Novela má podle ní umožnit vytvářet v zastavitelném území „žitelný biotop“ pro člověka a výrazně omezit množství samostatných razítek a stanovisek.
Náklady navíc platí klient
Předseda představenstva společnosti Trigema Marcel Soural spojoval veřejný zájem především s dostupností bydlení a rychlostí výstavby. Podle něj současné povolovací procesy trvají neúměrně dlouho a jejich důsledky nakonec dopadají na běžné kupující bytů. „Jde o to, abychom jako společnost dostali k nějakému dostupnému bydlení,“ uvedl Soural.
Připomněl, že některé projekty se povolují i více než deset let a během té doby se výrazně mění technologie, ceny stavebních prací i požadavky trhu. Developerské firmy podle něj musí projekty opakovaně přepracovávat, upravovat dokumentaci a nést rostoucí náklady na financování. „Jak se všechno zdražuje, byty se zmenšují. To všechno platí finální klient,“ dodal Soural s tím, že výsledné náklady se nakonec promítají do cen bytů pro kupující.
Klapalová: Chybí nejen byty, ale i kanceláře
Prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Zdenka Klapalová v debatě upozornila také na to, že český trh už začíná narážet na nedostatek moderních kancelářských i bytových projektů. Podle ní se kvůli pomalému povolování nestíhá reagovat na poptávku investorů ani firem. „Když hledáme pro větší instituci kancelářské prostory během jednoho nebo dvou let, narážíme na to, že nejsme schopni takovou nemovitost vytipovat,“ uvedla Klapalová.
Podle ní se problém netýká jen bydlení, ale i komerčních nemovitostí. Technologicky i energeticky totiž zastarávají a přestávají odpovídat současným požadavkům trhu.
Druhý blok konference nesl název „Regulace vs. kapitál: Co brzdí development v Česku?“ a zaměřil se na překážky výstavby, financování projektů i dopady regulací na realitní trh. Debaty se zúčastnili náměstek ministryně pro místní rozvoj Filip Endal, partner advokátní kanceláře PRK Partners Jakub Lichnovský, jednatel a daňový poradce společnosti EKP Advisory Jan Tecl, hlavní ekonom BH Securities Štěpán Křeček a fund manager společnosti Crestyl Petr Klouda. Řečníci diskutovali o dostupnosti bydlení, regulaci nájmů nebo státní podpoře výstavby. Tématem se staly i daňové nástroje pro development a možnosti většího zapojení soukromého kapitálu a PPP projektů do výstavby.
