Spolupráce státu, měst a soukromých investorů může být jednou z cest, jak rozhýbat výstavbu dostupného bydlení. Na konferenci Právo a stavebnictví pořádané Českou justicí a Ekonomickým deníkem ale zaznělo, že Česko zatím nemá s bytovými PPP projekty téměř žádné zkušenosti a jejich rozvoj brzdí daňové i právní překážky. Podle náměstka ministryně pro místní rozvoj Filipa Endala navíc ubývá dotačních peněz a obce budou muset hledat nové způsoby financování výstavby.
„Dotací bude méně a méně. Obce se musí připravit na to, že po letech, kdy si mohly z dotací platit všechno možné, jsou prostě pryč,“ upozornil na konferenci Právo a stavebnictví náměstek ministryně pro místní rozvoj Filip Endal. Spolupráce s privátním sektorem a zapojení soukromých investorů přitom podle Endala dává u bytové výstavby velký smysl.
Partner advokátní kanceláře PRK Partners Jakub Lichnovský, který se specializuje na právní porodenství u PPP projektů, je vidí jako jednu z alternativ zejména pro větší města. Čelí podle něj většímu sociálnímu tlaku než menší obce, a mohou tak lépe pracovat s investičními modely založenými na partnerství se soukromým sektorem.
Podle Lichnovského je u PPP projektů předpokladem jasné vymezení role veřejného sektoru. Obce musí definovat území a dát najevo, že mají vůli stavět. „Dát tomu i nějakou podporu. To znamená, schválit územní plán a poskytnout případně pozemek,“ uvedl. Samotné financování a realizace pak leží na soukromém partnerovi z privátního sektoru, který často vstupuje do projektu ve formě konsorcia s účastí developera a finančního investora případně správcovské společnosti..
Potřeba delší fixace i daňových změn
Využití PPP projektů v oblasti bydlení ale není zcela bez komplikací. Některé si uvědomuje i samo ministerstvo pro místní rozvoj. Endal na konferenci upozornit hlavně na nutnost počítat se třemi různými sazbami DPH, a to 21 procent, 12 procent a nula procent. Lišit se mohou i podle toho, zda jde o službu nebo nájem.
„Pokud toto nenarovnáme, tak PPP projekty ve velkém měřítku u bytů těžko můžeme spustit,“ upozornil Endal a pokračoval: „Mimochodem u PPP projektu řešíme ještě jednu problematiku, a to je otázka fixace úrokových sazeb.“
Zatímco v Česku je v praxi běžná fixace maximálně na deset let, PPP projekty u bydlení by podle Endala potřebovaly horizont 30 až 40 let. „Řešíme, jak tyto smlouvy nastavit tak, aby do toho banky mohly jít,“ poznamenal.
Vyzkoušet partnerství
Jakub Lichnovský z PRK Partners upozornil, že PPP model v Česku zatím nemá v bytové výstavbě dostatečnou historickou stopu. Uvedl, že zkušenosti pocházejí především z dopravní infrastruktury a vývoj nebyl zcela bez problémů. V Česku funguje od konce roku 2024 pro řidiče jako první dálniční PPP projekt dálnice D4 do Písku. Aktuálně se hledá zhotovitel na dostavbu D35, tedy takzvané severní cesty na Ostravu. V plánu je také využití PPP i na vysokorychlostní trať na pražské letiště.
Dostupné bydlení, které by samosprávy řešily za pomoci PPP projektů, je v Česku v úplných počátcích. Pilotní projekt připravuje například Brno. Pro výstavbu bytů tamní magistrát vytipoval lokalitu Západní brána. Zhruba pětihektarový pozemek se nachází v městské části Brno – Starý Lískovec.
Podle mluvčího brněnského magistrátu Filipa Poňuchálka je ale město na samém startu. „Koncesní řízení pro výběr partnera PPP projektu Dostupné bydlení v lokalitě Západní brána by mohlo být zahájeno až po komplexním prověření území a vymezení části lokality pro tento projekt,“ sdělil Ekonomickému deníku. Aktuálně si k tomu město nechává zpracovat objemovou studii a prověření dopravního napojení.
Pražský magistrát se rozhodl jít u dostupného bydlení trochu jinou cestou. Městští radní v květnu schválili, že město poskytne developerské skupině Crestyl pro výstavbu bytů pozemky na Libeňském ostrově. Výměnou má na oplátku získat jeden z domů právě pro dostupné bydlení.
Mohlo by vás zajímat
Podle manažera Crestylu Petra Kloudy se o záměru jedná. „Věříme, že je to na dobré cestě. Jedná se o oblast vedle jednoho z našich nejúspěšnějších developmentů a extrémně dobře by nám to zapadalo,“ uvedl Klouda.
Také Klouda jmenoval v souvislosti s rezidenčním bydlením PPP projekty. „Obrovsky zajímavé je tam financování, protože v dnešní době do rezidenčních nemovitostí nedostanete příliš mnoho institucionálního kapitálu,“ podotkl.
Vyšší míra zabezpečení
V zahraničí je naprosto běžné, že se instituce jako penzijní nebo podílové fondy zapojují do projektů rezidenčního bydlení. „U nás to tolik není, protože jim zatím nejsme schopni strukturálně nabídnout bezpečnost, kterou oni především vyžadují,“ poznamenal Klouda.
Na konferenci Právo a stavebnictví zaznělo i to, že se stavby bytů v Česku povolují tak dlouho, že projekty během řízení zastarávají. I kvůli tomu bydlení dál zdražuje. Zrychlit výstavbu má novela stavebního zákona, která podle vládní zmocněnkyně pro zavádění stavebního zákona Hany Landové omezí desítky razítek a stanovisek od různých úřadů.
„Největší zdržení je obíhání těch zvláštních stanovisek ještě předtím, než stavebník vůbec může jít na stavební úřad,“ vysvětlila Landová.
