Novela stavebního zákona má urychlit výstavbu velkých bytových projektů. Často ale na úkor sousedů. Vlastníci pozemků přicházejí o možnost bránit svůj klid a prostor, varuje advokát Vojtěch Faltus. Část vlivu nad tím, co se děje na jejich území, podle něj ztratí také obce. Dotkne se novela i vašich práv a zájmů? A proč kvůli ní hrozí více soudních sporů?
Jak byste celkově charakterizoval směr, kterým se aktuální novela stavebního zákona ubírá? Navazuje spíš na původní koncepci připravenou za ministryně Kláry Dostálové (hnutí ANO), nebo jde o něco nového?
V první řadě bych tomu neříkal novela, protože těch změn je opravdu hodně a často jde o rozsáhlé a specifické zásahy. Proto tomu návrhu lépe sedí označení „nový zákon“. Koncepčně se pak vracíme úplně na začátek – do prvního paragrafového znění, které kdysi připravila Hospodářská komora. Zároveň si ale myslím, že v řadě případů jde ten návrh ještě dál.
Ten zásadní koncepční návrat spočívá v tom, že se na scénu vrací státní stavební správa. Vzniknou Úřad územního rozvoje České republiky jako ústřední orgán státní správy a Úřady územního rozvoje kraje s územními pracovišti na úrovni obcí s rozšířenou působností. Ty pohltí všechny dosavadní menší stavební úřady. Pod Úřad rozvoje území ČR, což bude vlastně stavební superúřad vzniklý z Dopravního a energetického stavebního úřadu, , přejdou lidé z ministerstva průmyslu, dopravy, a některých dalších úřadů. Budou společně povolovat nejvýznamnější stavby a řešit i vyvlastnění, tak jak se dnes řeší na Dopravním a energetickém stavebním úřadu.
Jde podle vás o posun správným směrem, nebo v něm vidíte spíše rizika?
Centralizaci vnímám spíše pozitivně, protože se tím do určité míry eliminuje riziko systémové podjatosti, právě díky jednotnému působení a vedení celé struktury. Mělo by dojít ke sjednocení metodické činnosti v oblasti územního plánování a stavebního práva a zároveň by se měly zjednodušit opravné prostředky, které jsou dnes extrémně roztříštěné.
Obecně si myslím, že ten model může fungovat. Vidíme to na příkladu Dopravního a energetického stavebního úřadu, s jehož fungováním mám osobně pozitivní zkušenosti, pokud jde o korektnost, profesionalitu a rychlost. Obdobné hodnocení slýchám i od svých kolegů. Proto doufám, že k tomu, co se tam osvědčilo, se přidají i úředníci z ostatních složek státní stavební správy..
Návrh si klade za cíl podpořit hromadnou bytovou výstavbu. Jak moc je v tom efektivní?
Stavby pro bydlení o podlahové ploše 10 000 metrů čtverečních a více mají být nově takzvanými vyhrazenými stavbami. A tady se objevuje první specialita, kterou jsme v úplně prvním paragrafovém znění před lety neměli. U vyhrazených staveb, o nichž bude rozhodovat Úřad územního rozvoje ČR, nebude přípustný rozklad. To se tedy týká i těchto bytových domů. To má samozřejmě další konsekvence. Pokud není přípustný rozklad, zbývá v případě připomínek už jen podnět na provedení přezkumného řízení nebo správní žaloba.
Zákon navíc doplňuje, že pokud by soud dospěl k závěru, že by měl povolení záměru zrušit, měl by současně zvažovat, zda to vůbec má smysl udělat. Konkrétně má posoudit, zda by újma stavebníka významně nepřevážila újmu ostatních účastníků řízení, případně zda by zrušení povolení záměru nebylo v rozporu s veřejným zájmem. A novela zároveň výslovně deklaruje, že veřejným zájmem je bytová výstavba.
Mohlo by vás zajímat
Zvyšuje se tím podle vás právní jistota developerů, nebo naopak?
To je právě otázka. Když si vezmu, jak rychlým legislativním procesem ten zákon jako poslanecký návrh prochází, ptám se, jestli tohle všechno bude skutečně stačit. Jestli si někdo u soudu jednou neřekne: „Stavebník musel vědět, že pokud není přípustný rozklad, tak se může stát, že mu soud povolení záměru zruší.“ Dobrá víra stavebníka v prvostupňové a jednostupňové povolení je tím podle mě oslabená.
Developerské nadšení typu „konečně tady máme nástroj, jak rychle získat stavební povolení“ je pochopitelné. Ano, povolení může přijít podle návrhu rychleji. Ale zároveň je tu riziko, že soud ho později zruší, klidně i ve chvíli, kdy už je stavba zahájená a proinvestované miliardy.
Neřeší to ale novela alespoň částečně právě tím, že bytové projekty označuje za stavby ve veřejném zájmu?
Snaží se o to, ale podle mě spíš deklaratorně. Tím, že zákon výslovně říká, že bydlení je veřejný zájem, se vytváří určitý hodnotový rámec. Ale soudy už dnes veřejný zájem zvažují – to není nic nového. Otázkou tedy je, jak velkou váhu veřejnému zájmu v tomto případě přisoudí. Veřejný zájem na bydlení totiž není jediným zájmem. Máme tu také ochranu vlastnického práva, právo na spravedlivý proces, ochranu životního prostředí, samosprávu obcí. A soudy budou vždycky hledat rovnováhu. Jedna věc je tedy záměr zákonodárce, co napsal do návrhu a druhá věc je, jestli výklad soudy přes jiný právní předpis zase restriktivně neutáhnou.
Co role obcí? Nepřijdou novelou a hlavně zavedením centrální stavební správy o kontrolu nad tím, co se vlastně na jejich území staví?
U vyhrazených staveb se rozhodování přesouvá na centrální úroveň. Obce zůstávají účastníky řízení, ale jejich vliv je omezenější než u běžných staveb. To může být problematické zejména u větších projektů, které mají dopad na fungování obce. Obce totiž odpovídají za rozvoj území, infrastrukturu a další související oblasti. Pokud se povolování významných staveb přesune mimo jejich rozhodovací rámec, může to vést ke sporům, které se následně budou řešit soudní cestou.
Myslíte, že novela nakonec skutečně zrychlí povolování staveb, nebo to zůstane jen na papíře?
Je otázka, jak to bude fungovat v praxi. Pokud se novelu podaří včas přijmout, úřady budou centralizované od 1. ledna 2027, digitalizace ale nebude až do konce roku 2030. Už v tom vidím potenciální problém. Navíc je otázkou, jak se k personálním přesunům mezi stávajícími a novými úřady postaví sami úředníci, kolik z nich před novou realitou dojíždění zvolí raději konec kariéry ve veřejné správě, a nakolik akceschopné tedy nové úřady reálně, budou.
Novela má také integrovat drtivou většinu závazných stanovisek dotčených orgánů či jiných povolení do řízení o povolení záměru. Jde například o povolení kácení dřevin či vynětí půdy ze zemědělského půdního fondu. Hygienická a bezpečnostní stanoviska budou rovněž součástí tohoto procesu. To zjednodušuje řízení, ale zároveň přenáší odpovědnost na úředníky a zvyšuje složitost koordinace na úrovni nových stavebních úřadů.
Co novela znamená pro vlastníky sousedních pozemků?
Znamená pro ně další omezení námitek, ať už jde o rozsah námitek nebo o jejich načasování. K řadě námitek stavební úřady nebudou vůbec přihlížet a nemusí se s nimi vypořádávat. Návrh do zákona zavádí pojem „Pohoda bydlení“, kterou zákon sice chrání, ale vždy s přihlédnutím k místním poměrům. Spory typu „stavba je vyšší než můj dům a kouká mi na terasu“ se tak budou řešit v rámci této definice a určitě si nemyslím, že ve prospěch sousedního vlastníka.
Podle novely vlastník sousedního pozemku s výjimkou případů dotčení svých věcných práv nemůže namítat nezákonnost procesu povolení záměru nemůže. V úvahu tak opět připadá jen zmiňovaný podnět k zahájení přezkumného řízení. Úřad následně rozhodne, zda zruší povolení nebo ne. Zase se dostáváme k tomu, jestli tímto legislativním omezením se vlastně nepřenáší riziko na stavebníka. Novela dále umožní realizaci záměru i při nedodržení například hlukových limitů a za splnění určitých podmínek. Jednou z nich je i ekonomická nevýhodnost alternativního řešení. Nezávidím úřadům, které splnění těchto podmínek budou posuzovat. A kvůli těmto vágním pojmům se nám opět zvyšuje riziko budoucího zrušení povolení záměru.
Abych to shrnul, chápu, proč se tato pravidla objevila – aby se v hraničních případech nemuselo striktně dodržovat hlukové limity nebo jiné standardy. Ale na druhou stranu by možná bylo vhodnější provést revizi technických norem a hygienických předpisů, místo aby se riziko takto přesouvalo legislativními úpravami stavebního zákona.
Novela zasahuje i do územního plánování. Jak ji hodnotíte v tomto ohledu?
Na řadě míst novely vidím technické a praktické nedostatky. Právní rámec územního plánování není zcela dotažený, koncepce je nepřehledná a nejasná. Nová úprava sice říká, že obec bude pořizovatelem územního plánu v samostatné působnosti, ale je z toho stále cítit určitá nejasnost ohledně role státu a jednotlivých aktérů, jako jsou zastupitel, projektant, pořizovatel a další odborné osoby, které se podílejí na jeho zpracování. Výhodou naopak je, že se ruší zákaz slučování rolí pořizovatele a projektanta, takže jeden ateliér může zpracovat celý územní plán.
Když tu mluvíme o té spoustě otazníků a nejasností, jde vůbec jednoznačně říct, že bude povolování staveb po novele jednodušší?
Když se na to podíváme ze širší perspektivy, zákon se skutečně snaží výstavbu usnadnit. Dává k tomu nástroje, ale zároveň zasahuje do řady práv ostatních osob. Konečný efekt je tedy velmi diskutabilní. Ta novela je prošpikována veřejným zájmem, ale je také otázka, zda budou i soudy akceptovat, že ten převažující veřejný zájem by měl být zájem na výstavbě a jak důsledně budou vyvažovat ostatní veřejné zájmy.
Očekávám, že veřejný zájem bude významný zejména v hraničních případech, například při posuzování hluku nebo vibrací. V těchto sporných situacích by měla být tendence spíše posunout rozhodnutí ve prospěch povolení stavby než její zamítnutí. Navíc vydání povolení je nárokové a existuje řada vyvratitelných domněnek, že záměr je v souladu s územním plánem a dalšími požadavky. Úřad musí při hraničních záměrech zvážit kompenzační opatření a zamítnout stavbu až jako poslední možnost, přičemž musí podrobně odůvodnit, proč kompenzační opatření nepřijal. To dává developerům silný nástroj pro případné opravné prostředky – mohou namítat, že úřad nezohlednil všechny navržené kompenzace.
Celkově tedy procesní postupy motivují úředníky k důkladné práci až v případě, že by chtěli žádost o povolení záměru zamítnout a umožňují developerům účinněji hájit své projekty. V zásadě tímto postupem zákon úředníkům vlastně našeptává: ‚Když budeš povolovat stavby, budeš s tím mít menší práci.
