Byty jsou připravené, peníze chybí. Obce mají projekty za miliardy korun, často už i se stavebním povolením, ale výstavba stojí. Vláda slibuje změny i nové zdroje financování. Nejdřív ale musí „uhasit akutní požáry“, říká náměstek ministryně pro místní rozvoj Filip Endal.
Jaké jsou základní kroky, kterými chcete zvýšit dostupnost bydlení?
Plánovaný postup máme rozdělený do tří fází. Fáze číslo jedna je „hasíme požáry“. To znamená, že musíme dofinancovat hlavně programy financované z Evropské unie. Konkrétně je to program „Dostupné nájemní bydlení“, takzvaný finanční nástroj 1, který řeší Státní fond podpory investic. Byla tam přislíbená alokace 7 miliard korun. Předchozí vláda ale naplnila pouze 5 miliard a my se teď snažíme dohledat další 2 miliardy. Jen z tohoto programu by mělo vzniknout nějakých 2300 bytů.
Úplně stejná situace je u finančního nástroje 2 pod Národní rozvojovou bankou, kde byl závazek České republiky, že dojde k dočerpání zhruba 2,5 miliardy korun. Ani tyto prostředky za minulé vlády nedoputovaly tam, kam měly. To tedy znamená další záležitost, na niž hledáme miliardy. Navíc v tomto případě máme velmi ostrý termín – do 30. 6. Takže na tom budeme pracovat nejintenzivněji. Ve spolupráci s dalšími resorty, ministerstvem financí a ministerstvem životního prostředí se prostě snažíme ty prostředky sesbírat.
Věříte, že se podaří naplnit to, co bylo v rámci těchto dotačních programů přislíbeno?
Musíme pro to udělat maximum. 70 % žadatelů tvoří obce. Zainvestovaly ze svých rozpočtů miliony korun do projektové dokumentace. A teď se jim najednou říká: ‚Ale peníze nejsou.‘ To je velmi nepříznivá situace, zvlášť před komunálními volbami. Takže sehnat potřebné prostředky je opravdu priorita číslo jedna.
A co je druhou fází?
Sehnat další peníze pro program dostupného nájemního bydlení. Dohromady se do něj totiž přihlásily žádosti za více než 20 miliard korun. Z toho těch „živých“, tedy těch, které nebyly staženy nebo odmítnuty jako neúplné, zůstává zhruba 17 miliard. Jinými slovy projektů pod čarou, které nebyly dosud uspokojeny, je za nějakých 10 miliard korun. Z toho opět představují projekty obcí zhruba 5,5 mld. Prostě uvěřily programu, který byl podle mě zajímavě nastavený. Ukázalo se, že poptávka po nájemním bydlení tady je, a přestože podmínky programu byly z mého pohledu zbytečně detailní a omezující, tak do toho šly. A my teď musíme vyřešit, jak se k tomu velkému počtu žádostí postavíme. Takže to je druhá oblast k řešení. Jak vidíte, opět jde o miliardy.
Co vás čeká dál?
To už se dostáváme k fázi tři. Víme, že máme téměř za 50 miliard korun projektů nájemního bydlení obcí, jejichž přípravy jsou plus minus kolem získání stavebního povolení. Ten objem je opravdu obrovský. A minimálně polovina těchto projektů jde nad rámec vypsaných výzev. Spočítal jsem to zhruba na 23,5 miliardy.
Mají obce možnost na tyto projekty získat od státu podporu?
Žádat můžou, ale peníze nejsou. Hodně jsme bojovali za to, aby třeba z rozpočtu ministerstva dopravy, kde je kolem 80 miliard, šlo 5 %, tedy asi 4 miliardy, do dostupného nájemního bydlení. Dokázali bychom to poměrně zajímavě „napákovat“ a část deficitu pokrýt, ale zatím se to nepodařilo vyjednat. Uvidíme, zda to půjde při vyjednávání o rozpočtu na rok 2027.
Proč právě obecnímu nájemnímu bydlení dáváte prioritu?
Za předchozí vlády byl fokus převážně na sociální bydlení, a to ještě velmi úzce vymezené podle metodiky ETHOS, což je metodika Evropské komise pro řešení bezdomovectví. Ale upřímně řečeno: Česká republika nemá tak kritický problém s bezdomovectvím. Chceme proto, aby se politika bydlení rozprostřela napříč celým spektrem. Obecní nájemní bydlení pak bereme jako ekvivalent sociálního bydlení, protože obce jsou ty, kdo ho mají zajišťovat. Měly by proto mít určitou úroveň vlastních bytů, aby mohly řešit sociální případy – například oběti domácího násilí, seniory či lidi vracející se z léčeben a podobně.
Takže privatizace obecních bytů, ke které dochází od 90. let, byla chybou?
V poslední době se kolem toho točí kritiky, ale já tím kritikem nejsem. Myslím si, že v dané době to bylo správné rozhodnutí, protože ta bytová portfolia byla podinvestovaná a obce by neměly peníze na to, aby je daly dohromady. Po privatizaci si rekonstrukce udělali noví majitelé a tím se to dost vyřešilo. Nicméně jak říkám: obce by nějakou úroveň vlastních bytů ve svém vlastnictví měly. Podle mě by cílové číslo podílu obecních bytů na portfoliu mělo být někde v rozmezí 5 až 8 %.
Jaké další nástroje připravujete?
Vedle obecního bydlení dáváme velkou podporu družstevnímu bydlení. Máme už konkrétní obce, které se ptají, jestli by tento model nemohl být řešením. Je to zajímavý segment – byty vzniknou, ale nebudou plně obecní, budou kombinované s družstevníky. Výhodou je stabilita: člověk má přece jen k členskému podílu jiný vztah než k nájemní smlouvě.
Jak by měl družstevní model v obcích fungovat?
Obec bude členem družstva, bude ovládat část bytů a zbytek se rozprostře mezi další družstevníky, například z preferovaných profesí.
Jaké to má výhody oproti jiným variantám, o nichž mluvíme?
Družstevní bydlení přináší jednak stabilizaci obyvatel. Druhá výhoda je, že obce se vyhnou kritice při prodeji pozemků developerům. Družstevní bydlení zároveň může být i docela dobrou alternativou ke společenstvím vlastníků jednotek, která v mnoha případech nefungují. Praha je toho asi nejzářnějším příkladem. Společenství vlastníků tam mají spoustu členů ze zahraničí, například z Ruska, kteří jsou teď kvůli válce na Ukrajině absolutně nekontaktní. Společenství pak nemohou efektivně rozhodovat.
O rozvoji družstevního bydlení se ale mluví roky. Proč se zatím nerozšířilo?
Protože nebylo zrovnoprávněno s vlastnickým bydlením. Je potřeba upravit legislativu, například zavést možnost zástavy podílů. Řešíme také družstevní bydlení pro seniory – to je zajímavý segment. Jde o komplexy bytů, které doplní služby pro seniory, jako je například poskytování stravy, praní, úklid. Prostě vše, co senior potřebuje. Ale je tam problém s dědictvím. Družstevní podíl je totiž předmětem dědictví. Tím by se mohla skupina lidí, kteří v těchto bytech žijí, postupně rozmělnit a degradovat služby pro seniory. Řešíme tedy, jak to ošetřit, aby se byty nedostávaly lidem mimo cílovou skupinu seniorů.
Kdy plánujete předložit legislativní změny?
Máme je naplánované v legislativním plánu vlády pro letošní rok. Termín je na konci roku, ale rádi bychom to stihli dřív. Samozřejmě pak následuje standardní proces – připomínkové řízení a tak dále – takže to ještě nějakou dobu poběží. Ale intenzivně se na tom pracuje. Teď aktuálně svoláváme kulatý stůl se všemi asociacemi, které se zabývají družstevním bydlením – jsou asi tři nebo čtyři – a s těmi budeme na přípravě potřebných změn dál spolupracovat.
Jak chcete řešit financování?
Připravujeme garanční fond pro družstevní bydlení. Obce, které už družstevní projekty realizovaly, nám říkají, že měly velký problém splnit požadavek bank na 25 až 30 % vlastních prostředků. Je sice správné, aby obce měly na výstavbě nějakou vlastní finanční účast, aby nesly riziko a také odpovědnost za projekt. Ale část – kolem 15 až 20 procent prostředků – by mohla být kryta právě garančním fondem.
To znamená, že by stát poskytl garanci, nikoli přímé peníze. Ty by bance vyplatil až v případě selhání na straně obce podobně, jako to dnes funguje třeba u exportního financování?
Ano, je to tak. Díky tomu by banky mohly půjčovat větší část – místo 70 % třeba 90 %. A zároveň jsou schopné jít i na 40leté úvěry, což úplně mění ekonomiku projektu. Splátky se tak dostanou výrazně níž, dokonce pod úroveň klasické hypotéky.
Mohlo by vás zajímat
Vraťme se k nájemnímu bydlení. Plánujete řešit i řetězení smluv?
To jste se dotkla velmi bolavého místa, které Česká republika řeší v podstatě od svého vzniku. Je to nekončící příběh – od regulovaného nájemného přes deregulaci až po to, jak narovnat vztahy mezi pronajímatelem a nájemníkem. My máme teď podle hospodářské strategie za úkol nájemní trh kultivovat, narovnat a zefektivnit. Narážíme totiž mimo jiné na to, že část pronajímatelů se bojí za současných podmínek byty vůbec pronajímat.
Investice do bytu má specifikum v tom, že výnos se skládá ze dvou částí – kapitálového zhodnocení a výnosu z nájmu. V Praze je ten výnos z nájmu jen kolem 2 %, zatímco kapitálové zhodnocení bylo podle Deloitte za posledních 10 až 15 let kolem 9 %. Takže spoustě vlastníků stačí těch 9 % a nechtějí riskovat kvůli 2 %. Další část vlastníků byty pronajímá, protože potřebuje splácet hypotéku. Ale bojí se špatných nájemníků, a proto dávají krátkodobé smlouvy a dochází k jejich řetězení.
Jak chcete tuto situaci řešit?
Musíme udělat všechno proto, aby dlouhodobý nájem nebyl vnímán jako riziko, ale naopak jako přínos. Problémů, které se musí vyřešit, je ale v oblasti nájmů celá řada. Řetězení smluv je jen jeden z nich. Proto jsme se Svazem nájemníků a zástupci pronajímatelů dohodli, že půjdeme salámovou metodou. Začali jsme řešit první konkrétní věc, která je pálí: úroky z kauce. Jednu stranu trápí to, že se někde objevil nesmyslně vysoký úrok, u kterého ani není jasné, o co se opírá. Druhou stranu trápí, že když se nájemníci přestěhují, často se ke kauci dostanou pozdě nebo vůbec. A přitom by potřebovali vrácenou kauci použít pro nový nájemní vztah.
Takže teď řešíme dvě věci: aby se kauce vracely včas a aby existoval systém férového úročení.
Kdy by mohlo být řešení hotové?
Řešení bychom měli mít do měsíce. Legislativní forma zatím není jasná – může to být novela občanského zákoníku nebo metodický pokyn. Ale dohodu všech zainteresovaných stran a řešení jako takové chceme mít opravdu rychle.
Co další problémy – třeba podnájemní smlouvy?
Podnájemní smlouvy představují ještě větší problém. Podnájemníci totiž vypadávají ze systému ochrany nájemníků. Ale nejsme schopni udělat revoluci a vyřešit všechno najednou. Postupujeme krok za krokem. Teď řešíme kauce. A jestli to budou v dalším kroku podnájemní smlouvy, nebo jestli identifikujeme jinou prioritu, kterou je potřeba řešit přednostně, teď nedokážu říct. Je to dialog několika stran. Jinak to nejde. Nechceme být tím, kdo bude trh svazovat a regulovat. Chceme, aby se strany domluvily a došlo se k rozumnému řešení.
