Kupující zjistil skryté vady domu, ale prodávajícím je vytkl až po několika měsících. Nejvyšší soud potvrdil, že jeho právní nástupci nemají nárok na slevu z kupní ceny ve výši téměř tří milionů korun. Zároveň vyložil důležité pravidlo pro prodej nemovitostí: pětiletá lhůta u skrytých vad stavby neznamená, že kupující může s jejich oznámením čekat.

Spor se týkal prodeje nemovitosti z roku 2016. Kupující později tvrdil, že dům měl už v době prodeje skryté vady týkající se statiky. Po prodávajících proto požadoval slevu z kupní ceny, která odpovídala nákladům na rekonstrukci nemovitosti.

Žaloba mířila na zaplacení částky 2 979 262 korun s příslušenstvím. Po smrti původního kupujícího v řízení pokračovali jeho právní nástupci. Městský soud v Brně žalobu zamítl. Stejně rozhodl i Krajský soud v Brně. Oba soudy dospěly k závěru, že kupující nevytkl vady prodávajícím včas.

Pět let není čas na čekání

Kupující podle soudů zjistil problémy se statikou z dopisu projektanta v říjnu 2017. Konkrétnější informace o vadách základů měl ze znaleckého posudku z listopadu 2017 a další závady vyplynuly z dodatku posudku z února 2018. Prodávajícím ale vady vytkl až v září 2018.

Žalobci namítali, že u skrytých vad stavby spojené se zemí pevným základem platí pětiletá lhůta. Podle jejich názoru proto nebylo nutné aplikovat obecné pravidlo, podle kterého musí kupující oznámit vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl zjistit.

Nejvyšší soud tento výklad odmítl. „Z ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. nelze vyvozovat, že by s oznámením zjištěných skrytých vad mohl kupující čekat a zjištěné vady oznámit těsně před uplynutím pětileté lhůty od nabytí nemovitosti,“ uvedl odvolací soud. Nejvyšší soud se s tímto závěrem ztotožnil.

Bez zbytečného odkladu platí i u nemovitostí

Nejvyšší soud zdůraznil, že pětiletá lhůta je pouze objektivní nejzazší hranicí. Nenahrazuje povinnost kupujícího jednat rychle poté, co vadu zjistí nebo ji při dostatečné péči zjistit mohl. „Povinnost kupujícího vytknout skrytou vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, není u koupě nemovitých věcí dotčena zvláštním pravidlem podle § 2129 odst. 2 o. z.,“ uvedl Nejvyšší soud.

Podle soudu by opačný výklad vedl k tomu, že by kupující mohl bezdůvodně otálet s oznámením vady až pět let. „Není proto namístě dovozovat takový záměr zákonodárce, jenž by pouze v případě koupě nemovité věci vykazující skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem směřoval k možnosti kupujícího bezdůvodně otálet s oznámením skryté vady prodávajícímu,“ stojí v rozhodnutí.

Mohlo by vás zajímat

Prodávající o vadách podle soudů nevěděli

Žalobci se snažili argumentovat také tím, že prodávající o vadách věděli nebo vědět museli. V takovém případě by se prodávající nemohli úspěšně bránit námitkou pozdního oznámení vady. Ani s tím ale neuspěli. Soudy podle Nejvyššího soudu nepochybily, když dospěly k závěru, že z provedených důkazů vědomost prodávajících o vadách nevyplývá.

„Závěr odvolacího soudu o tom, že žalovaní nevěděli o skryté vadě nemovitosti v době prodeje, v sobě neobsahuje žádný extrémní nesoulad mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními,“ uvedl Nejvyšší soud. Nejvyšší soud se věcně zabýval otázkou vztahu mezi obecnou lhůtou pro oznámení vad a pětiletou lhůtou u skrytých vad stavby. Šlo podle něj o otázku, kterou dosud ve své rozhodovací praxi neřešil.

Potvrdil tak rozhodnutí odvolacího soudu, podle kterého žalobci nemají na požadovanou slevu z kupní ceny nárok.

Právní věta:

Nejvyšší soud formuloval závěr, který má význam i pro další spory z prodeje nemovitostí: „Není-li stranami sjednáno jinak, uplatní se rovněž pro včasnost oznámení vady koupené nemovité věci vykazující skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem lhůta bez zbytečného odkladu poté, co kupující mohl při dostatečné péči tuto vadu zjistit.“

Jinými slovy: kdo koupí dům a objeví skrytou vadu, musí ji prodávajícímu oznámit rychle. Samotná pětiletá lhůta ho nezachrání.