Krátkodobé pronájmy bytů přes Airbnb a další podobné platformy úřady v historickém centru Prahy regulují přes rozpor s kolaudačním rozhodnutím. Teď soudy ještě víc přitvrdily. Zákaz užívání stavby podle nového stavebního zákona je podle nich nápravný, nikoliv sankční nástroj. A pro obranu proti němu platí přísnější pravidla.

Soudy rozhodovaly případ z centra Prahy. Manželé vlastnili bytovou jednotku v domě, kterou pronajímali. Podnět, že byt slouží k poskytování krátkodobého ubytování namísto k bydlení, dorazil na úřad už v září 2023.

První odvolání uspělo

Stavební úřad majitele nejprve pouze upozornil a vyzval je, ať nepovolené užívání v rozporu s kolaudací „bezodkladně“ ukončí. Jinak, že vydá rozhodnutí o zákazu užívání a případně zahájí i přestupkové řízení. Dvojice však i dál byt přes Airbnb pronajímala. Když výzva nezabrala, v září 2024 vydal úřad rozhodnutí o zákazu užívání záměru podle nového stavebního zákona.

Odvolání majitelů uspělo jen na chvíli. Pražský magistrát první rozhodnutí zrušil pro nepřezkoumatelnost. Stavební úřad ale odůvodnění doplnil a loni v červnu vydal zákaz znovu. Magistrát ho následně potvrdil. A vlastníci neuspěli ani s žalobou. Podle Městského soudu v Praze ji podali opožděně.

Skrytý trest?

Majitelé se s prohrou nechtěli smířit. V kasační stížnosti k Nejvyššímu správnímu soudu pak dvojice argumentaci stavěla na tom, že zákaz užívání je ve skutečnosti skrytým trestem za přestupek. A proto by se měla na žalobu vztahovat dvouměsíční lhůta jako na opravný prostředek proti rozhodnutí o přestupku.

Soud však nepřesvědčilo ani to, že stavební úřad provinilce upozorňoval na možnost zahájení přestupkového řízení, což je „utvrdilo“ v tom, že jde o tento druh opatření. „Je nutné odlišovat – a stavební úřad tak ve svých úkonech graficky činí – poučení jako obligatorní náležitost správního úkonu, v rámci něhož je adresát informován o svých právech a povinnostech, a upozornění, kterým v této věci stavební úřad v souladu s principy upozorňuje, že v případě, že bude užívání bytové jednotky v rozporu s právními předpisy pokračovat, (…) stavební úřad by mohl zahájit přestupkové řízení,“ vypořádal Nejvyšší správní soud v rozsudku sp. zn. 5 As 95/2026.

Úřad může použít obojí

Soud zdůraznil, že zakazující opatření podle § 294 stavebního zákona je nápravný nástroj sloužící k odstranění protiprávního stavu a nikoliv sankce. Nemá výrok o vině a trestu a jeho účelem je zjednat nápravu, nikoliv trestat. Přestupkové řízení je na něm zcela nezávislé. Stavební úřad jej může za totéž jednání vést samostatně. Jedno není podmínkou druhému, ani mu nebrání.

Nejvyšší správní soud tak potvrdil, že se v případě žaloby proti takovému zákazu uplatní kratší, jednoměsíční lhůta.