Společenství vlastníků nepotřebuje k podání žaloby proti vlastníkovi předchozí souhlas shromáždění. Pokud žalobu podá jeho statutární orgán zapsaný v rejstříku, soudu nepřísluší zkoumat, jak vznikala vůle uvnitř společenství.

V domě Kigginsova v brněnské Slatině jeden z vlastníků instaloval bez souhlasu společenství kamerový systém na fasádu lodžie. Společenství po něm chtělo žalobou kameru odstranit, vrty ve fasádě opravit a zdržet se dalších zásahů. Zpočátku ale narazilo.

Kamera nad vjezdem do garáží

Podle prohlášení vlastníka jsou balkony a terasy v domě společnou částí, výlučně užívanou vlastníkem příslušné jednotky. SVJ proto tvrdilo, že vlastník bez dovolení zasáhl do společné části domu. Kamera podle žaloby navíc snímá i vchod do domu a vjezd do podzemních garáží, a tím zasahuje do soukromí ostatních.

Vlastník bytu se bránil, že kamera není připevněná k tepelnému plášti domu a snímá jen jeho vlastní parkovací stání. Podle něj výbor podáním žaloby bez předchozího souhlasu shromáždění překročil své pravomoci.

Brněnský městský soud žalobu zamítl. Krajský soud pak jeho rozsudek potvrdil, ale z jiného důvodu. Věcně o sporu nerozhodoval a žalobu považoval za předčasnou. Podání žaloby proti členu SVJ podle něj „nelze považovat za věc běžnou, k níž není potřeba zjišťovat stanovisko ostatních členů společenství“. Spor tak bylo podle krajského soudu nutné napřed projednat na shromáždění.

Vedle toho krajský soud argumentoval i dosavadní praxí domu. Shromáždění v roce 2016 schvalovalo umístění pergol, markýz, žaluzií, satelitů či plotu z gabionů. Mělo tak rozhodovat i o kamerách. Na shromáždění sice jeden člen vyzval k hlasování o kamerách na balkonech, bod ale nebyl na programu, a tak být projednán nemohl.

Kdo je zapsán v rejstříku, může žalovat

Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2139/2026 dal za pravdu shromáždění. Připomněl, že správa domu se podle § 1189 odst. 2 občanského zákoníku vztahuje i na společné části ve výlučném užívání jednoho vlastníka. Společenství v rámci správy „nejedná z pouhého pověření vlastníků jednotek, nýbrž vykonává svá práva a povinnosti jako by samo bylo vlastníkem„. Může proto vlastním jménem podat žalobu ohledně společných částí, ať už zápůrčí, nebo k odvrácení hrozící újmy.

Klíčový je pak § 162 občanského zákoníku. Jedná-li podle něj za právnickou osobu člen orgánu způsobem zapsaným v rejstříku, nelze namítat, že chybělo nebo bylo vadné potřebné usnesení. Nejvyšší soud převzal závěr, který dříve vyslovil u společnosti s ručením omezeným (sp. zn. 27 Cdo 3312/2018). Absenci či vady vnitřního rozhodnutí právnické osoby „nemůže přezkoumávat ani soud v občanském soudním řízení“. Podle senátu předsedkyně Lucie Jackwerthové to obdobně platí i pro společenství vlastníků.

Aktivistický výbor si mají vlastníci srovnat sami

Závěr krajského soudu o předčasné žalobě proto neobstojí. Případná absence či vada rozhodnutí přijatého uvnitř společenství může mít podle Nejvyššího soudu důsledky „jen“ ve vnitřních poměrech právnické osoby. Žalobu ale nečiní ani předčasnou, ani procesně neúčinnou. Pokud výbor překročí své vnitřní pravomoci, mohou si to s ním vlastníci vyřídit uvnitř SVJ. „Odvolací soud nesprávně směšoval otázku vnitřní tvorby vůle právnické osoby s jejím (procesním) jednáním navenek,“ uzavřel Nejvyšší soud.

Dalšími dvěma otázkami z dovolání se soud pro nadbytečnost nezabýval. Šlo o to, jestli bylo možné na shromáždění v roce 2022 hlasovat o bodu, který nebyl na programu, a jak posuzovat imise z kamerového systému. Dá se tak čekat, že právě ochrana soukromí sousedů a GDPR mohou být spornými body dalšího řízení.