Developeři si mnou ruce, ochránci přírody zbystřili. Novela stavebního zákona posouvá velké bytové projekty do režimu „veřejného zájmu“ a tím jim otevírá dosud zavřené dveře. Jak konkrétně statut veřejného zájmu usnadní povolování bytových domů? A bude se v Česku konečně stavět více?
Novela stavebního zákona, kterou nyní projednává sněmovna, přináší zásadní změnu. Bytové projekty s plochou nad 10 tisíc metrů čtverečních se mají nově považovat za stavby ve veřejném zájmu. Podle důvodové zprávy k novele jde o domy se 100 až 200 bytovými jednotkami.
Navrženým sítem tak paradoxně propadnou některé projekty dostupného bydlení. Například dům, který ve spolupráci radnice se Společností dostupného bydlení České spořitelny vyrostl ve Žďáru nad Sázavou, má jen 34 bytů. A byť jde o dostupné bydlení, do mírnějšího režimu by se tak ani podle nových pravidel nedostal.
Vysoká laťka má chránit před zneužitím
Podle zmocněnkyně pro zavedení stavebního zákona Hany Landové pochází nápad stavět byty ve veřejném zájmu už z minulého volebního období. Tehdy ale neprošel. Zákonodárci se báli jeho možného zneužití. „Obavy panovaly zejména z toho, aby potom například někteří movití občané neprosazovali převážení veřejného zájmu pro svůj rodinný dům třeba v národním parku,“ uvedla Landová v rozhovoru pro Českou justici.
Právě z opatrnosti se proto zákonodárci nakonec rozhodli dát do zákona výjimku raději jen pro velké projekty hromadného bydlení. „Smyslem bylo podpořit bytovou výstavbu pro širokou skupinu obyvatel a najít měřítko, které odliší velké projekty od jednotlivých domů,“ pokračuje Landová. Zároveň má podle ní směřovat podpora jen do míst, kde je problém s nedostatkem bytů nejpalčivější. Právě tam má podle ní s řešením problémů pomáhat obcím a městům stát.
Co znamená „veřejný zájem“?
Podle právníků jde o krok, který může výrazně urychlit výstavbu, ale zároveň přeskupí rovnováhu ve stavebním řízení. Velké bytové projekty se touto změnou přesouvají do zvláštního preferenčního režimu vyhrazených staveb. Ten už od roku 2024 platí například pro povolování dálnic a dalších infrastrukturních staveb, energetických celků, ale i některých podnikatelských zón.
„Posuzování a povolování staveb nebo souboru staveb s převažující funkcí bydlení a podlahovou plochou od 10 000 metrů čtverečních by mělo spadat dle předložené novely do kompetence centrálního Úřadu rozvoje území ČR,“ vysvětluje hlavní změnu Advokátka Lynx legal Alena Müllerová. Nový úřad má být podle předkladatelů novely dobře personálně a profesionálně vybavený, aby zvládl posoudit velké bytové projekty rychle. Povolování se tak má díky této „koncentraci expertízy“ výrazně zrychlit.
Do debaty ale vstupuje i opatrnější pohled. Podle advokáta Martina Mintory z Deloitte Legal zatím není jasné, jak silný efekt novinka skutečně přinese. „Není to úplně snadná otázka. Přednost vyhrazených staveb se ještě v čase dostatečně neotestovala v praxi,“ upozorňuje Mintora. Zároveň relativizuje očekávané dramatické změny. „Já osobně si nemyslím, že by povolování staveb mělo být díky tomu až tak strašně rozdílné,“ dodává.
Mohlo by vás zajímat
Nové byty na roveň ochrany přírody nebo památek
Význam má ale i samotné konstatování toho, že jsou projekty hromadného bydlení ve veřejném zájmu. „Realizace takovýchto projektů, které jsou často strategické pro udržitelný rozvoj v území, se nově zařazuje na obdobnou úroveň jako například ochrana životního prostředí, památkové péče a podobně. Stavebním úřadům pak novela ukládá povinnost tyto veřejné zájmy v rámci své činnosti chránit a zajišťovat jejich rovnováhu. Mělo by platit, že uplatňování požadavku ochrany jednoho veřejného zájmu nesmí vést k nepřiměřenému dotčení jiných veřejných zájmů,“ pokračuje Müllerová z Lynx legal (dříve advokátní kancelář bnt attroneys-at-law – pozn. red.).
Jinými slovy statut veřejného zájmu pro bytové domy by měl eliminovat doposud běžné situace, kdy je potřebná výstavba prakticky vyloučená například kvůli tomu, že se na stavební parcele vyskytují chránění živočichové nebo rostliny.
A má to i další přednosti. „Nový status usnadní také vyjímání pozemků určených pro byty ze zemědělského půdního fondu či rušení ochranných pásem,“ připomíná partner advokátní kanceláře Aegis Law a specialista na stavební právo Vojtěch Faltus.
Méně duplicitních razítek v zastavitelném území
Ochrana zemědělského půdního fondu se má nově integrovat přímo do stavebního řízení a odpadne část duplicitních procesů. „Bude-li se jednat o záměr vyžadující povolení podle stavebního zákona, samostatný souhlas s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu se vydávat nebude,“ vysvětluje Müllerová.
Podle vládní zmocněnkyně Landové se má zjednodušený režim týkat těch pozemků, které sice slouží jako zemědělská půda, ale zároveň byly v územním plánu po roce 2015 označeny jako zastavitelné území. „U těchto pozemků nově stavebník pouze odvede poplatek za vynětí, ale nebude muset znovu procházet celým procesem,“ uvádí Landová.
Jde podle ní o logický krok, který eliminuje zbytečné opakování již jednou provedeného posouzení. Může odstranit i rozpory mezi stanovisky úřadů.
Místo odvolání rovnou k soudu
Jenže novela nemění jen „nálepku“ veřejného zájmu. Podle právníků jde o hlubší zásah do samotné struktury povolovacích procesů napříč státní správou. „Ten dle návrhu zahrnuje mimo jiné omezení ‚vnitrosprávních‘ opravných prostředků. Není tedy možný rozklad a výrazně se upravuje i soudní přezkum včetně lhůty 90 dnů pro rozhodnutí soudu,“ upozorňuje Faltus z Aegis Law.
To mohou někteří lidé vnímat i jako diskriminaci menší projektů nebo zájmů sousedů. Jenže snahu podpořit dostupnost bydlení je zároveň potřeba vnímat jako hlavní cíl navrhovaných změn. „To je přece ten důvod, proč se vůbec nějaká reforma dělá. Především se míří na byty,“ upozornil Mintora z Deloitte Legal.
Na tom, že Česko musí zrychlit výstavbu bydlení, se shodují politici napříč celým spektrem. „Jasná shoda je na tom, že potřebujeme zrychlit stavební řízení,“ potvrdil Ekonomickému deníku poslanec KDU-ČSL Bohuslav Niemiec.
Opozice se ale s vládou už neshodne na tom, co z konkrétně má zrychlení zajistit. Výtky opozice míří přitom často i na samotný základ novely – vytvoření centrální stavební správy. „Ta nejvážnější rizika stojí právě v oblasti přenesení státní správy ze současných stavebních úřadů do nového velkého stavebního úřadu. To může způsobit komplikace a reálně zastavit povolování staveb,“ varoval předseda ODS Martin Kupka. Upozornil na to, že řada stávajících úředníků nebude chtít změnit pracoviště a přesunout se na centrální stavební úřad.
Výhoda pro developery, nebo reakce na přetížení úřadů?
Hořkost vůči navrženým změnám zvyšuje i přesvědčení veřejnosti, že novela má nahrávat developerům. Ti se dlouhodobě v Česku netěší dobrému image. Jenže debata o tom, komu novela pomáhá, je složitější, než se na první pohled zdá.
Výklad novely je podle Vojtěcha Faltuse nutné opřít nejen o samotný text návrhu, ale i o dosavadní praxi. „Z našich zkušeností vyplývá, že úřady obvykle nemají ambice stavby nových bytů komplikovat ani teď. Mnohem větší problémy přináší námitky dotčených vlastníků sousedních nemovitostí,“ vysvětluje advokát Aegis Law.
To potvrzují i zástupci předkladatelů návrhu. Vládní zmocněnkyně Landová upozorňuje, že novela má řešit i hluboce zakořeněný stav, kdy sousedé často uplatňují ve stavebním řízení připomínky i k věcem, které přímo nezasahují do jejich práv.
„Úřady jsou v důsledku toho zahlceny tím, že musí složitě odůvodňovat, proč se k těmto připomínkám nepřihlíží. A to je velmi zatěžuje,“ upozornila Landová. Návrh novely to podle ní řeší tím, že úřad nebude muset složitě odůvodňovat své rozhodnutí v bodech, kde sousedům nepřísluší obrana a vznesené námitky se netýkají jejich práv.
Müllerová z Lynx legal očekává, že se tím posílí trend, kdy úřady důsledněji odmítají obstrukční podání. „Stavební úřady častěji a snáze identifikují případy, kdy jsou procesní práva účastníky řízení zneužívána,“ říká. To by mohlo znamenat zásadní změnu v praxi: méně blokací a více prostoru pro skutečně relevantní připomínky.
Novela by tak podle expertů skutečně mohla přinést rychlejší povolení. Zda se to skutečně podaří, uvidíme ale nejdříve v roce 2028. Novela sice má začít platit už letos, jenomže klíčové změny mají do praxe nabíhat postupně.
